Рубрика: Без рубрики

Когда возникает нужда в продаже недвижимости, то каждый собственник решает вопрос: продавать самостоятельно, обратиться к знакомому, прибегнуть к помощи агентства. Какой из вариантов удобный, наиболее эффективный? Разных мыслей на эту тему много: сколько людей — столько и мнений. Позвольте вставить и свои “пять копеек”. Столько копий сломано в диспутах на эту тему, что ещё один взгляд на проблему общей картины не изменит, но может для кого-то поможет взглянуть на неё под другим углом. Предлагаю свои размышления на эту тему сквозь призму денег, качества и надёжности.

1.Максимальная Цена

Среди многих Собственников недвижимости существует мнение, что при заказе услуги одновременно у нескольких компаний, дело по продаже квартиры значительно ускорится. Однако это не всегда так, ведь при одновременном найме нескольких риелторов из разных агентств недвижимости, вы стимулируете их к гонке на выживание, одновременно лишая гарантированного заработка. Работать им предлагается под лозунгом: “Кто первый продаст — тот и молодец”. Как вы думаете, какой самый действенный и проверенный метод выберут для победы они все или самые сообразительные из них? Соревнование в качестве и количестве маркетинговых шагов, станут меряться размерами рекламных бюджетов? Конечно, нет. Они будут стараться выиграть друг у друга во времени, ведь достаточно опередить коллегу всего лишь на миг, чтобы глаз потенциального клиента остановился именно на его рекламе, проигнорировав рекламу соперника. Дальше — дело техники, точнее, разговорной техники. Интересно, на какую же людскую слабость сделают они ставку? Конечно же, на природное желание сохранить ресурсы, сэкономить, то есть …  на ЖАБУ. Любой нормальный покупатель всегда инстинктивно делает выбор в пользу объявления с более низкой ценой.

Выстроив в шеренгу команду своих агентов, скомандовав: “Марш” и запустив гонку на выживание, вы оставляете для них единственный действенный метод конкурентной борьбы — демпинг по цене. По цене не только на свои слуги, на что вам, как говорят… с высокой колокольни, но на цену вашей недвижимости. Причем, непосредственно вы об этом обычно узнаете в последнюю очередь. Именно в скорости снижения цены они и станут соревноваться друг с другом. Поэтому, если основной критерий успешности продажи для вас есть получение максимально возможной цены, то привлечение к продаже многих агентств — самый верный способ не достичь поставленной цели. Дюжина задействованных агентств не помогут вам получить желаемый результат. Не стоит обманываться, абсолютно все специалисты работают за деньги и ради денег. И только гарантированное договором вознаграждение мотивирует риелтора максимально долго удерживать и отстаивать для вас самую высокую цену.

Выгода первая — удержание высокой цены.

2.Высокое Качество риелторской услуги

Главная причина длительности и неэффективности выполнения заказа заключается в крайне непрофессиональной работе риелторов. Причина такого непрофессионализма проста — специализация. В современной риелторской компании уже не взращивают риелторов полного цикла, их никто не учит делать ВСЁ. Сегодня каждый в агентстве выполняет свою узкопрофильную функцию: риелтор — показывает, аналитик — выстраивает стратегии, маркетолог — составляет маркетинговый план, дизайнер — готовит рекламные проспекты, копирайтер — пишет цепляюще за живое продающие тексты, фотограф — делает завораживающие фотографии, рекламщик — выставляет рекламу на порталах в интернете,и так далее, вообщем, каждый делает свое дело, НО….ТОЛЬКО ПОСЛЕ ПОДПИСАНИЯ ДОГОВОРА С СОБСТВЕННИКОМ. Доступ к ресурсам компании Собственник получает только в обмен на заключённый договор. Если этого не произошло, чего никогда и не случится, когда объектом занимаются все кому ни лень, то всю эту рутинную работу должен, при желании ввязаться в гонку, взвалить на свои плечи простой риелтор, вот только крест этот ему не по силам — компетенции не достаёт.

Он ввязывается бой но…..Может неверно определить стоимость объекта, безграмотно провести рекламную кампанию, проигнорировать многие необходимые маркетинговые мероприятия, следствием чего станут потерянное время и недополученные деньги. Почему же так происходит? Потому что все эти действия требуют компетенции, которой у простого риелтора нет и быть не может, и подразумевают затраты, какие ему просто не по карману.

Так же многие люди привыкли делать ошибочный вывод о том, что риелтор не справился с выполнением услуги, потому что работал в одиночку и привлекают других риелторов, увеличивая число одиночек, вместо того, чтобы привлечь команду. Одну команду профессионалов, где каждый надёжно закроет свой участок фронта и гарантированно приведет Собственника к победе — продаже его недвижимости в сжатые сроки по максимальной рыночной цене. Уважаемые Собственники, сосредоточьтесь на поиске качества — количество вам не поможет.

Выгода вторая — получение услуги высокого качества за счет привлечение команды профессионалов.

3.Полноценная поддержка на любой дистанции

Платный эксклюзивный договор — это обязательство двустороннее, в котором заранее оговорены действия каждой из сторон. Будем объективны, есть Собственники, на которых слово “эксклюзив”, действует, как красная тряпка на быка, вызывая агрессию, другие дергаются, как черт от ладана, стремясь во что бы то ни стало избежать любых обязательств. Это результат предвзятости или недостаточной информированности. От чего они спешат отказаться? Само слово “эксклюзив” предполагает нечто особенное, дефицитное. В данном случае — особенный подход к продаже объекта и особенное отношение к Собственнику — не такое, как к другим. Эксклюзив — это то отношение к своей работе, какое я не могу обещать многим. Уже внимательно прочитав текст и обратив внимание на большое количество необычных обязательств со стороны агентства, можно предположить исход всего дела. Агентство гарантирует выполнение целого перечня консультационных, маркетинговых и переговорных мероприятий, как одноразовых, так и повторяющихся, вплоть до полного выполнения условий контракта.

Договор предполагает отчётность, чтобы Собственник мог “держать руку на пульсе” и понимать выполняются ли обещанные действия, и к каким результатам они приводят. Договор не бессрочный и может быть расторгнут при невыполнении одной из сторон взятых на себя обязательств.

Договор дает возможность риелтору гарантировать достижение результата даже при затяжной кампании, и не просто “наобещать с три короба”, а после неудавшегося блиц-крика, как водится, не сделать. А произойдет это из-за снижения мотивации или банального дефицита наличности — не столь важно, но качество продажи после этого в значительной степени ухудшится. Чтобы вести затяжную борьбу, а про её вероятность думать над всегда, нужны ресурсы, и их риелтор получает от агентства, предоставив подписанный Собственником эксклюзивный договор. Риелтор сразу же получает возможность задействовать необходимое количество специалистов и использовать все мощности агентства, чтобы получить наилучший результат! Любое нормальное Агентство дорожит своей репутацией и приложит все усилия, чтобы качественно выполнить свои обязанности перед клиентом.

Договор для Собственника — это гарантия сохранения во времени интенсивности и качества усилий без потери качества. Никакая устная договорённость или “пожатые” руки не смогут запустить этот механизм. Эксклюзивный договор не гарантирует продажи, это обещание выполнить прописанные усилия, нацеленные на реализацию объекта недвижимости. Почти все продажи, что обещают стать скоростными, затягиваются во времени, а каждый риелтор по своей сути — это спринтер, тогда как Собственник, чтобы обезопасить себя от возможной неудачи,  должен, как человек предусмотрительный, заручиться поддержкой команды марафонцев. Каждый клиент может и должен жестко требовать исполнения обязательств, взятых на себя агентством, ведь в тексте прописываются что, как и с какой интенсивностью будет происходить. Отчётность о проделанных мероприятиях будет доступна для Собственника в режиме он-лайн, и каждая из сторон знает, что от нее ожидается и на что можно рассчитывать.

Одно из основных преимуществ договора для Собственника состоит в том, что эксклюзив гарантирует сохранение качества усилий на протяжении всего периода действия договора в соответствии с прописанным маркетинговым планом, чего никогда не обеспечит работа даже многих риелторов-альтруистов.

Выгода третья — независимость от энтузиазма и капризов рядового исполнителя.

Мною предложен взгляд изнутри профессии. Не понаслышке знаю, как работает “вся риелторская кухня”, и для меня настолько очевидно сколько сладких обещаний, данных собственникам сладкоголосыми “фермерами” так никогда и не будут выполнены, что считаю своим долгом предупредить: Уважаемые Собственники, будьте бдительны, побеспокойтесь о своих недозаработанных деньгах и потерянном времени. Подумайте над очевидным преимуществом современной профессиональной команды перед одиночкой. И последнее — не всё в этой жизни стоит делать своими руками.

Автор: Бережной Андрей / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

1. Недвижимость — один из самых дорогих товаров в мире, не считая бриллиантов, ведь даже в Киеве и Киевской области есть недвижимость, стоимость которой превышает 10 000 000 долларов США. Даже недвижимость, которую мы продаем каждый день, превышает стоимость 30 000 долларов США и размер комиссионных агентства, от 3% до 5%, составляет 900-1500 долларов США. Согласитесь, это не маленькая сумма. С одной продажи даже начинающий риелтор получает 600-700 долларов США дохода лично, а это около 15000грн. Много ли вакансий с таким предложением дохода??? Причем, одну продажу в месяц, даже в это сложное время, может сделать и начинающий риелтор, при условии выполнении достаточно простых действий. Главное — это внутренняя мотивация и желание получать достойный доход, остальному научат в нашей компании.

2. В риелторском бизнесе свободный график работы, где 70% времени планирует сам риелтор, а об этом, согласитесь, мечтают многие люди, которые вынужденны работать с 9.00 до 18.00 без особой возможности нарушить этот график.

3. Самое главное — это ДОХОД риелтора, который ограничен только им самим, и сняв это ограничение, даже начинающий риелтор может иметь доход 40 000 грн. и более в месяц. Я лично знаю риелтора, самые большие комиссионные которого составили 200 000 долларов США. Да, безусловно, масштаб личности этого человека очень высок, но когда-то, как и Вы, он начинал с нуля и благодаря личностному росту и усердному труду добился таких результатов. Так что, все в ваших руках, а об остальном позаботятся ваши непосредственные руководители и компания.

4. Рынок недвижимости всегда цикличен, а это значит, что после спада продаж, безусловно, будет рост. И за 10 лет работы в сфере недвижимости, достаточно не простых в истории развития этого рынка, могу с уверенностью утверждать, что после падения продаж (максимум 2-3 месяца) единственное, что происходило — это снижение цен, а после снижения рынок вновь оживал с еще большей силой. Это было в 2008 году, это происходит и сейчас, и никакого «мертвого» рынка не будет больше 2-х, 3-х месяцев, ведь жилищный вопрос является одним из самых приоритетных в жизни каждого человека. Отложенный спрос, который мы наблюдали последних 3 месяца, начинает активно возвращаться на рынок.

5. Стоимость жилья в 2015 году стала доступной как никогда. Клиенты, у которых было 20-25 тысяч долларов США, еще в прошлом году могли мечтать только о комнате в комуналке, а сегодня они могут купить отдельную квартиру. Те, которые хотели однокомнатную — могут купить двух или даже трехкомнатную. И, самое главное, что количество клиентов из-за падения цен выросло в разы, ведь людей, у которых есть 30 000 долларов США в 5 раз больше, чем тех, у которых есть 50 000, и все эти клиенты уже начали покупать.

6. Работа риелтора — это продажи, а нет более востребованной профессии чем, как у нас привыкли называть, менеджеры по продажам, ведь отдел продаж в каждой компании это отдел №1. Без продаж не может жить ни одна компания. Каждый человек нуждается в общении с людьми так же, как в воде и еде, и здесь гарантированно общение и знакомство с новыми людьми практически каждый день, и благодаря этому общению уровень личности, а значит и доход риелтора постоянно растет.

7. И, наконец, почему мы?! Риелторская Компания «Золотые Ворота» родилась в кризис 2008 года, и мы одни из немногих знаем, как работать в кризис. И не просто работать, а быть успешными и развиваться, в то время, когда многие сокращают деятельность или закрываются. Мы компания, которая входит в 10-ку лучших риелторских компаний Украины и 5-ку лучших компаний г. Киева в период с 2009 по 2015 годы. В нашей компании вы сможете получать достойный доход и удовольствие от работы.

Хочу поделиться своими мыслями по вопросу продаж в сегменте загородной недвижимости и некоторых ключевых отличий этого типа жилья.

Условно всю недвижимость можно разделить на временно приобретаемую и конечную. Сложно представить, что приобретая однокомнатную квартиру, покупатель, вчерашний студент, собирается прожить в ней всю свою жизнь. В большинстве случаев, это временное, перевалочное жилье, которое будет улучшаться и укрупняться по мере финансового роста собственника. Когда же вопрос касается приобретения дома, родового имения, собственной «тихой гавани» вдали от городской суеты, люди становятся более осторожными в своих решениях. Цена решения выше, как и цена возможной ошибки. Действует больше критериев отбора. Как обеспечить безопасность, кто будет заниматься перманентной реставрацией дома, а кто опавшую листву будет собирать, как детей в школу возить, а окружение? Плюс ко всему снижается градус необходимости — как правило, жилье-то уже есть.

Если все вышеизложенное примерить к сегодняшней ситуации на киевском рынке недвижимости с его катастрофическим падением покупательского спроса, то несложно предположить, что продажа частного дома, в отличие от типичной квартиры в многоэтажке – задача архисложная. Но наш, постсоветский народ трудностей не боится, и многие владельцы домов решили взвалить эту ношу на свои плечи и занимаются продажей самостоятельно. Их кипучая энергия подпитывается иллюзией, что без риелтора можно продать быстрее и, главное, дороже.

Как известно, одновременно специалистом во всех отраслях быть невозможно. Риелтор — это профессиональный продавец недвижимости, который, возможно, больше ничего не знает, но этим делом он занимается с утра до вечера, каждый день без выходных и проходных. Владелец загородной недвижимости — профессионал в той сфере деятельности, работа в которой позволила ему в свое время осуществить покупку этой самой недвижимости. Но специалистом в продажах частных домов он не является. Профессионализм напрямую зависит от количества часов, посвященных профессии, развитию умений и навыков. У владельца дома это, скорее всего, первая, как максимум – вторая продажа. Попросту не было времени нужные навыки в необходимом качестве приобрести. Вывод лежит на поверхности — для получения максимального результата каждый должен заниматься тем, что умеет лучше всего.

Сегодня налицо самое грандиозное за последние восемь лет падение спроса на вторичную недвижимость. Вызвано это небывалым снижением платежеспособности населения и девальвацией гривны. Те немногие потенциальные покупатели элитной загородной недвижимости, располагающие финансовыми средствами, очень осторожно подходят к инвестициям в теряющую свою стоимость недвижимость. А покупка дома, в отличие от приобретения квартиры, вызванной необходимостью в жилье, это – уже инвестиция, элемент роскоши, стремление к более полному удовлетворению высших, а не базовых потребностей.

В таких условиях обычное привлечение покупателя превращается в настоящую охоту с засадами и преследованиями. Во главу угла ставится борьба за внимание каждого потенциального покупателя. Это внимание вначале нужно привлечь, сделать все, чтобы хотя бы на мгновение поймать его взгляд, чтобы он выхватил вас из информационного моря. Затем это внимание нужно удержать, вызвать живой интерес, и лишь после — «продать» встречу.

Безусловно, каждому владельцу кажется, что его дом особенный уникальный, и всем потенциальным покупателям это будет заметно с первого взгляда на объявление в интернете. Но таких объявлений очень много, и после просмотра пятого внимание потенциального покупателя рассеивается, и чтобы его «зацепить» нужно подать информацию соответствующим образом. Что тут важно? Нюансов на самом деле очень много.

Каждый человек воспринимает информацию по-разному. Поэтому опытный риелтор работает по всем направлениям. Качественные профессиональные фотографии с правильно выставленным освещением и необходимой обработкой – первое, что позволяет поймать внимание клиента. Затем грамотно составленный продающий текст. Вы можете расписать каждую березу за окном вашего дома, но пока потенциальный покупатель не увидит в тексте явных выгод для себя, он не позвонит. Кажется, как можно по-особенному подать информацию о размерах, площадях и количествах комнат, технических характеристиках – а на самом деле, правильная расстановка акцентов может очень сильно повлиять на продажи. Помимо этого создаются видеоролики для людей, которые не доверят фотографиям и хотят еще до просмотра убедиться в достоверности описания объекта. Все тонкости работы риелтора в рамках одной статьи даже не перечислишь.

Важно понимать, что опытный риелтор уже проверил все возможные методы повышения продаж, он постоянно контролирует «продаваемость» каждого сайта, да и любых других площадок. Он знает, как и что работает, во что стоит вкладывать деньги, а что оказывается бесполезным. Поэтому он и выбирает самые эффективные решения. Человек, который пытается продать свой дом без помощи риэлтора, действует наугад, методом проб и ошибок. Часто теряя свое драгоценное время и деньги. Ведь сегодня, к сожалению, цены с каждым днем только снижаются.

Любой сделке купли-продажи недвижимости в обязательном порядке предшествует встреча, либо встречи, кто-то называет их просмотрами или показами. Люди хотят непременно все пощупать своими руками, ощутить, вдохнуть атмосферу, и по-другому это не работает.

Если человеку самому удалось довести до этапа просмотра, то тут очень часто все и сворачивается. Раскрою известную в риэлтерских кругах истину, что присутствие собственника на показе объекта — лишний барьер к продаже и гарантия недополученной стоимости. Лишая потенциального покупателя во время показа возможности ощутить в себя хозяином, собственник оказывает себе медвежью услугу.

Даже не замечая этого, хозяин дома говорит, что и где в этом доме ОН сделал, выпячивая свое «я». Покупателю же нужно максимально представить, как ЕМУ будет хорошо в ЕГО новом собственном доме. Личность покупателя должна ставиться на первый план. Человеку, не имеющему опыта в продажах, этого добиться очень сложно. Про необходимость предпродажной подготовки объекта большинство собственников даже не подозревают. А подсказать-то некому что, где, как и когда… А на самом деле, иногда решающей может стать такая мелочь, как уборка территории, покраска забора или мытье окон.

Надеюсь, мне удалось принести пользу читателю, ознакомив его со специфическим взглядом на недвижимость изнутри профессии. Мне этого искренне хотелось. Я глубоко убежден, что собственнику выгодно сотрудничать с профессиональным риелтором. Вопрос, где такого найти?

Тут, как и с любым профессионалом — парикмахером, врачом или архитектором — нужно смотреть на подход к работе, на результаты этой работы, руководствоваться рекомендациями. К счастью, в каждой сфере есть мастера своего дела. Я уверен, что работа риэлтора необходима, она обеспечивает процесс продажи, снимает головную боль с продавца, гарантирует безопасность сделки. Некоторым приходится сначала пройти этап долгой безуспешной самостоятельной продажи недвижимости, чтобы в этом убедиться. Но я рекомендую все-таки беречь собственное время и нервы, а работу по продаже недвижимости доверить тому, кто в этом действительно хорошо разбирается. Удачи и процветания!

Автор: Бережной Андрей / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

Складывается впечатление, что у нас в стране осталось два оптимиста: Президент (его должность обязывает) и Минрегионбуд (по состоянию души). А как иначе объяснить ежеквартальные рвения оных в обеспечении «крыши каждому»? Не успели отгреметь фанфары по феерической президентской «Доступное жилье», как население умиляют очередным проектом под образным названием «Доступная аренда».

Словосочетание «квартира в лизинг» или, иначе говоря, аренда с правом выкупа, начало муссироваться в прессе еще с сентября. Мы специально заняли выжидательную позицию, так как ждали конкретных действий и нового бюджета, ведь внедрить очередное благополучие обещали до конца эпохального 2012 года. Естественно, никто ничего не успел. Ну, да ладно! Не в первой!

Интересно другое — какая теперь перспектива маячит? Ведь идея неплохая и должна заинтересовать миллионы тех, кто, скрипя зубами, отдает месячную мзду хозяину квартиры, а подсознание с завидной регулярностью выдает что-то типа: «Эх, если бы заплаченные деньги да засчитать в стоимость потенциальной квартиры…!!!»

Так вот! Если нет желания всю жизнь снимать жилье без определенной перспективы, с банковскими кредитами тоже неохота связываться, тогда предоставляется (правда, не каждому) уникальный шанс взять в лизинг под 3% годовых на 15 лет. То есть схема дает возможность поселится в арендуемой квартире с правом выкупа. Такое новшество придумали в Государственном Ипотечном Учреждении (ГИУ).

Приоритет традиционно будет предоставлен великомученикам бюджетной сферы, а именно врачам, учителям, пожарным, милиции … Рассчитывать можно на 40 «квадратов». При наличии ребенка, площадь увеличивается на 18 м2 на каждого ребенка, но в то же время максимум – 76 м2.

В Киеве метр квадратный по данной программе будет стоит 7500 гривен. Для областных центров в среднем 5 500 гривен и для остальных городов в пределах 4 000 гривен. Умножаем эту сумму на квадратные метры и разделяем на 180 (то есть количество месяцев за 15 лет) и получаем месячный платеж. То есть для Киева ежемесячный платеж под 3% годовых составит 2200 гривен. Для других городов и того меньше. А главное не надо платить первоначальный взнос, как этого требуют кредитные программы.

На резонный вопрос о том, где же брать эти заветные квартиры, в ГИУ кивают в сторону недостроев, которые будут достраивать с помощью мифических двух с половиной миллиардов, привлеченных путем размещения облигаций.

Если посмотреть поверхностно, то выгоды очевидны. Например, сегодня однокомнатную квартиру в областном центре можно нанять за 1 300 – 1 500 гривен. То есть за 12-15 лет арендатор платит сумму равную стоимости квартиры. Так почему бы не платить столько же плюс 3% годовых и через то же время получить жилье в собственность?

Главное условие отбора – прописка. Там где прописан, там и можешь получить квартиру в лизинг.

Когда заработает программа неизвестно. Вернее известно, но перспектива становится туманной, когда узнаешь последующий алгоритм ее внедрения: утверждение в Министерстве финансов (с их сакраментальным «Денег нет!») и одобрение парламентом (с их, одному Богу известной логикой!).

Существует и целый ряд неопределенностей поменьше. Скажем, достоверно неизвестно с какими банками будет сотрудничать ГИУ, а главное, сколько денег выделят на очередную жилищную инициативу в госбюджете. Вернее уже известно, что в том бюджетном году ничего не выделят. Выборов в текущем году пока не предвидеться, а значит и надежды на внесения изменений в главную смету страны для финансирования «социальных инициатив» тоже нет. Остается только уповать на ГИУ с его фантастическим сценарием привлечения миллиардов с помощью облигаций.

Не понятны пока юристам и особенности установления права собственности на такое жилье и условия расторжения договоров. Не ясно до конца и с пропиской: сколько времени нужно быть прописанным, чтобы попасть в число приоритетных счастливчиков?

Но государственные мужи в очередной раз уверены, что сия инициатива вызовет неподдельный интерес, ведь перспектива поселится навсегда в арендуемой квартире, заинтересует многих. Среди экспертов бытует мнение, что заявляя о начале новой программы, чиновники просто пытаются спасти программу дешевой ипотеки, которая не пользуется спросом.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

Как то, проходя мимо очередного недостроя, в одном из областных центров, довелось увидеть очень емкую фразу на заборе, которым был огорожен строительный объект: «Усе стабільно, але дебільно!». А на самом долгострое ветер играл огромным баннером с надписью: «Соціальна ініціатива Президента України «Доступне житло».

Сложно сказать, на какие «инициативы» указывает надпись на заборе, но такой забавный симбиоз натолкнул на раздумья, а почему в стране, где так много прекрасных программ и идей по обеспечению жильем, более половины населения ютится в обшарпанных «хрущевках».

Ведь получают же у нас военные бесплатное жилье от Минобороны, милиционеры от МВД, а сотрудники службы безопасности от СБУ? Существует даже бесплатное жилье для ликвидаторов аварии на ЧАЭС. А недавно премьер Азаров пообещал и учителям подсобить. Вернее он высунул идею, а почему бы в бюджете на 2013 год не заложить средства, которые потом выдавать в виде первого взноса за квартиру, если оной вздумает обзавестись педагог.

И это только половина счастья! А сколько у нас еще чудесных программ «работает»? Тут тебе и для молодежи, и для многострадальных селян и программа с кодовым названием 30/70. Инициатив хватает, а вот исполнение …

Возьмем, к примеру, Фонд содействия молодежному жилому строительству. Намерения у них очень благие – жилье молодежи (а к таковым относили людей возрастом до 35 лет, что, между прочим, самый высокий показатель в Европе) под 3% годовых. Только вот за 10 лет существования программы недофинансирование в 1 миллиард гривен и введение в эксплуатацию из запланированного только 12% жилья, мягко говоря, доверия не внушают.

Автор этих строк по простоте своей душевной шесть лет назад тоже интересовался молодежным строительством. И, не успев переступить порог первого кабинета, получил вполне понятный намек – 6 тысяч (разумеется, безусловных американских долларов) и вы в очереди. А среди тех, кто все-таки попал в пресловутую очередь и даже получил кредит, но повезло не до конца — не дождались квартир, но банкам все равно платят.

Сельская программа – сценарий тот же — 3% годовых, но уже для строительства жилья. Желающие были. В среднем за год за пособием обращались 6 тысяч семей.

Программа «30 на 70» также хромает. Согласно данному механизму покупатель платит 70% стоимости жилья сразу, а остальное государство. Денег, как обычно нет. В этом году из запланированных 200 миллионов, выделили чуть более 20. За три года существования программы, квартирами обзавелись полторы тысячи семей. А венчает всю эту с позволения сказать госипотеку Президентская инициатива с уже поднадоевшее-раздражающим лозунгом «Доступне житло».

«Доступне житло» работает со второй половины мая. Согласно ей кредиты на жильё предоставляются на 15 лет в гривнах под 16% годовых. Правда, заёмщик платит только 3%, остальные компенсирует государство. Как и предыдущие, рассчитана она исключительно на тех, кто официально нуждается в жилье.

А значит вариантов тут три: стоять в квартирной очереди, быть прописанным в общежитии либо «шататься» по съемным квартирам (доказательству последнему может быть заверенный договор аренды жилья на пять лет). Под эти категории попадает пятая часть всего населения, которое мечтает о своем уголке, ведь только одних «очередников» насчитывается около 1,3 миллиона. Но это на первый взгляд. Если вникать, то сито отбора намного жестче.

Первое: от семьи требуются справка о среднем годовом доходе минимум в 55 000 гривен, но месячные доходы не должны превышать пяти средних зарплат, то есть 15 тысяч гривен. Второе обязательное условие: первоначальный взнос в размере четверти стоимости жилья! Сумма для малоимущих почти астрономическая. Но тут не обошлось без интереса банкиров. С помощью высоких первоначальных взносов банки страхуют себя от обесценивания залога.

Да и вообще банкиры не столь оптимистичны как государство и данную инициативу воспринимают крайне неохотно. Ведь НБУ рефинансирует (другими словами, дает в долг) коммерческие банки под 16-17% годовых. Депозитные ставки в пределах 18-23%. При таких раскладах выгодными для банков кредиты должны быть не меньше чем 20%. К тому же банкиры, как и заёмщики, не уверены, что государство будет платить компенсации постоянно и вовремя. Страхи финучреждений небезосновательны, ведь никто не гарантирует, что процентная ставка всегда будет 3%. Поэтому и поддержали Президентскую идею только государственные Ощадбанк и Укргазбанк.

А теперь о совсем плохом. В программе участвует только «недострои». Кроме того, программа никак не обязывает достраивать застройщиков жилье до конца.

Есть и лимит на стоимость квадратного метра. Согласно требованиям программы, квадратный метр в Киеве не должен стоить дороже 7 000 гривен, а в регионах – 4 000-5 000. Подобная ценовая политика лишает застройщиков возможности заработать. Вот эти несколько незаурядных пунктиков сокращают многомиллионную армию желающих до нескольких десятков тысяч, а выбор квартир и вовсе до нескольких тысяч на всю страну.

Сейчас государство пытается в авральном порядке привлекать клиентуру. Премьер Азаров проехал по регионам, поругал губернаторов, что те не могут правильно донести людям информацию о таких замечательных возможностях. Почти на каждой пресс-конференции Николай Янович негодует и на народ, что люди не могут по достоинству оценить забот государства. И даже, за неимением клиентов, верхний порог доходов потенциальных покупателей теперь ограничен десятью среднемесячными зарплатами.

Но ажиотажа нет! Доказательством тому 10 000 украинцев изъявивших желание поучаствовать, а из 1 миллиарда гривен, выделенных на сие благое дело, использовали только 5%.

Трудно понять логику этих программ. Ну, видят же чиновники, что нет желаемого результата. Так, зачем же из года в год из бюджета тратить миллиард на оплату процентов ненасытным банкам, если можно его отдать населению под те же 3%? Результат будет тот же (в смысле количество приобретенных квартир), так еще и заработать можно. Или за эти же деньги можно построить шесть тысяч квартир, а потом продать их по себестоимости. Почему бы и нет? Ведь в таком случае земля бесплатная, взяток платить не надо.

Но, нет! Украина — государство социальное, поэтому наличие всяких, пособий, субсидий, а особенно льгот наша приоритетная политика. Но беда том, что от льгот мы только страдаем. Льготы развращают общество, являются источником коррупции. В Украине льготы уже давно перешли за черту разумного. Представьте, у нас около 80 льготных категорий граждан!

В странах развитого капитализма льготы тоже есть, но предоставляются они исключительно деньгами, а не поблажками. Условно говоря, выдали тебе 50 евро на проезд и точка! Дальше сам решай, как их тратить. Ситуация в Украине противоположная, государство внедряет всяческие льготы, а потом их компенсирует из бюджета. Только вот компенсационные механизмы давно превратились в хорошо отлаженные схемы взяточничества, поскольку исключительно от власть имущих зависят сроки и размеры компенсации. Вот и получается, что льготами пользуются проворные, а не нуждающиеся.

Так зачем же нужна очередная в принципе невыполнимая программа?

Вариантов ответа напрашивается два: либо затевается очередная коррупционная кормушка, либо это был предвыборный ход и в будущем государство традиционно «заговорит» программу.

Да-да! Отчитаются на бил-бордах и телеэфирах, мол, «обещали-выполнили», «программа доступное жилье действует» и т.д. А на самом деле поверивших людей «кинут», оставив их один на один с драконовскими процентами, банковскими клерками, коллекторами и прочими антигуманными субъектами.

От такой государственной заботы хочется бежать как от той воды, которая не шумит и не журчит.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

Фэн-шуй – древнее китайское учение о гармонии в окружающем пространстве человека. На сегодня течение стало настолько модным, что его принципы распространяются практически на все сферы. По фэн-шуй предлагают готовить, влюбляться, спать … В некоторых маленьких городках США даже мусорные баки расставляют по фэн-шуй. В магазинах можно найти тонны книг, в которых даются рекомендации, как улучшить здоровье, привлечь счастье, успех посредством «правильного» обустройства места проживания. Конечно, с трудом вериться, что какие-нибудь колокольчики, статуэтки, красные ленточки и тому подобное привлечет удачу, но вот то, что соблюдая принципы фэн-шуй, интерьер станет более изысканным и гармоничным это точно.

Главный принцип фэн-шуй – чистая квартира. При уборке в первую очередь нужно избавляться от хлама. В большинства граждан сильно стереотипное мышление по типу «а вдруг пригодиться», вот и кочуют множество вещей из тумбочки в шкаф, из кладовой на балкон и так далее. Освобождая пространство от ненужных вещей, вы тем самым воплощаете в жизнь один из главных принципов фэн-шуй – «энергию жизни». Никто спорить не будет. Принцип правильный. Только тут и без фэн-шуй ясно, что в убранной квартире намного комфортнее, нежели в пильной и захламленной.

После того, как квартира освобождена от хлама и пыли можно приступить к энергетическому очищению жилища. Сделать это можно с помощью аромасвеч, благовонных палочек или пучков травы. Если следовать всем правилам окуривания, то при очищении передвигаться стоит от порога по часовой стрелке. Не лишним будет останавливаться в каждом углу, поскольку там скопляется наибольшее количество негативной энергии. Для тех, кто не верит в магическую силу данных действий, окуривание можно рассматривать как некий способ дезинфекции или ароматерапии.

Уборка в квартире и ее окуривание не самая сложная процедура, куда сложнее само обустройство жилища. Первым делом стоит обратить внимание на цветовую гамму. Правильные цветовые решение в доме это не только предмет красоты, но и залог хорошего самочувствия. В этом направление существует целая когорта людей, именуемых цветотерапевтами, которые знают мельчайшие подробности влияния того или иного цвета на настроение окружающих.

При оформлении квартиры обязательно нужно обращать на сочетание цветов. Причем не только на цвет потолков или стен, а и на предметы поменьше – мебель, ковры, люстры … Считается, что цвет дома может придать определенный оттенок судьбе человека. Самый «хороший» цвет для китайцев – красный. Он символизирует счастье, силу, тепло. Все оттенки красного — ярко-красный, пурпурный, лиловый — означают жизненную силу. Но такие предубеждения вовсе не означают, что жилище по-максимуму нужно насыщать красным. Перебор этого цвета сулит повышение артериального давления и ощущение тревоги. Переизбыток красного способен даже спровоцировать агрессию.

Белый цвет самый неоднозначный с позиции фэн-шуй. Дело в том, что в китайской культуре белый цвет символизирует траур и китайские архитекторы не используют в своих проектах белый и синий цвета, которые символизируют скорбь и холод. Ну, если вы не буквально чтите азы восточной цивилизации, то учтите, что белый цвет визуально увеличит маленькую комнату, не будет «давить» на глаза. А психологи даже утверждают, что он способен повысить самооценку. Внедрите белые оттенки на кухню и неприятные запахи станут не такими навязчивыми. Но опять же, этот цвет очень хорошо сочетается с любым другим, а вот в чистом виде белое помещение в лучшем случае создает эффект больницы, а в худшем приводит человека в прострацию.

Оттенки синего, если отойти от категоричных предубеждений фэн-шуй, способны успокоить и расслабить. Фиолетовый в своем интерьере обычно используют люди, которым постоянно нужно держать в тонусе свое подсознание – художники, музыканты… Одним словом, люди творческих профессий. Только все должно быть в меру: глубокий синий или фиолетовый уже дают обратный эффект – вызывают чувство апатии. Желтый цвет признак здоровой энергии. Цвет символизирует оптимизм и является символом долгой жизни. Он наполняет энергией и улучшает настроение, способен осветить даже самые темные помещения, поэтому его применение особенно актуально в комнатах, где нет окон, например, в коридорах. Между прочим, носить золотисто-желтую одежду и крыть дома желтой черепицей, было привилегией императорской семьи. Черный хорош в первую очередь для подчеркивания других цветов. На черном фоне они смотрятся более ярко и интересно. В большом количестве черный цвет слишком сильно угнетает нашу нервную систему. Ведь одно дело любить черную одежду и совсем другое – покрасить стены в этот мрачный цвет.

Однако не только от цвета зависит комфорт человека. Количество, форма наличие/отсутствие тех или иных предметов интерьера оказывают не менее сильное влияние на энергетику помещения. К примеру, массивная мебель темных оттенков является не только символом стабильности и престижа, но и способна вызвать подавленное настроение. Существуют принципиальные рекомендации к вещам и формам, которых лучше избегать: сложные архитектурные формы, острые углы, темные, холодные и слишком яркие цвета, обилие мелких или пестрых деталей, слишком большое количество зеркал, прямой свет. Избегайте балок или выступов на стенах и потолках. Если, к примеру, есть балка над кухонным столом, вся семейная жизнь будет состоять из ссор. Если балка проходит над кроватью, возможны проблемы со здоровьем. Но самое главное, чтобы балка не проходила поперек Вашего тела, если Вы спите, или поперек любого объекта, находящегося под ней.

Крайне нежелательно, чтобы предметы декора обладали негативной энергетикой. Запрещено держать на видных местах фотографии умерших людей и животных, сухие цветы, охотничьи трофеи и прочие предметы, которые напоминают о мире ином. Как бы красиво они ни выглядели, биополе, которое они «излучают», не слишком полезно для человека. Сюда же относятся и культовые предметы типа африканских масок и идолов.

По фэн-шуй, в жилом помещении имеется несколько сегментов, каждый из которых отвечает за определенные стороны жизни — семьи, здоровья, богатства, карьеры, любви. Принцип разделения энергетических зон – один из главных в фэн-шуй. В идеале каждый сегмент должен соответствовать отдельной комнате, поэтому определите главные и приступайте к обустройству. Например, в зону славы можно добавить позитива посредством расстановки призов, кубков, грамот и прочих атрибутов, которые будут напоминать о ваших способностях и достижениях.

В любом случае самой важной зоной будет спальня. Нежелательно, чтобы комната была с неровными углами. Согласно учению такая архитектура «шокирует» энергию и может быть причиной разных проблем. Заполните углы растениями или мебелью. Не рекомендуется рядом с кроватью ставить ноутбук, телевизор и прочую технику, которая согласно фен-шуй излучает негативную энергию. Ради справедливости отметим, что тут дело не только в фэн-шуй, ведь всем известно, что электроприборы излучают электромагнитные волны, негативно влияющие на те, или иные органы человеческого тела.

Если в спальне много полок, минимизируйте их количество — они мешают циркуляции позитивной энергии. Кресла-кровати, шкаф-кровати и другие мебели-трансформеры также противоречат правилам фэн-шуй. Убрав растения с колючками, минимизируете возможность возникновения разногласий и ссор в семье. Избежав вьющихся растений в зоне любви — предупредите разные любовные интриги. Вообще-то наличие и размещение растений в доме вообще целая наука. Правильный их подбор может сделать дом не то что «по фэн-шуй», а настоящей лечебницей.

Так, обеззараживающим действием обладают растения, содержащие фитонциды: базилик, кардамон, ройциссус. Другие успокаивают нервную систему, снимают головную боль и нормализуют кровообращение (например, герань, а также лаванда). Драцена душистая, пиперомия, ройциссус способны забирать из воздуха токсины, которые наверняка есть в каждом современном доме, ведь, синтетика, пластмасса, полиэтилен уже давно стали неотъемлемыми атрибутами нашей жизни. Помимо целебных свойств, большинство из этих растений обладают приятным запахом, что даст эффект освежителя. Кстати, согласно учению, цветы возле кровати размещать не стоит, потому что они забирают энергию у спящих. Если в одной комнате вы и спите, и работаете, желательно отделить перегородкой себя работающего от места, где вы обычно отдыхаете.

Вторым по значению помещением является кухня. Именно в кухне сосредотачиваются все пять элементов, символизирующих стихии Огня, Воды, Земли, Дерева и Воздуха. Условие гармоничной кухни по фен-шуй – отсутствие конфликтов между стихиями. Ни в коем случае нельзя допускать соседства стихий Огня и Воды. В быту это означает, что нельзя размещать газовую плиту рядом с мойкой или посудомоечной машиной.

Также желательно, чтобы на кухне было как можно меньше выступающих острых углов, особенно направленных ко входу. Считается, что в кухне нежелательно злоупотреблять оттенками красного, поскольку именно этот цвет символизирует стихию огня. Также не рекомендуются для кухни голубой цвет, поскольку он символизирует стихию Воды, конфликтующую со стихией Огня. Самые «неконфликтные» цвета для кухни — зеленый, коричневый, желтый и белый.

Существуют рекомендации фэн-шуй даже для санузла. Тут принципиальное правило одно: в помещение дверь нужно держать всегда закрытой, поскольку используемая вода «вымывает» благополучие из квартиры. В то же время, созерцание открытой воды хорошо всегда. Аквариумы, фонтанчики, микропрудики, даже что-то похожее на это всегда вам поможет. Особенно хороша вода в движении — журчит, успокаивает.

Мы упомянули только выборочно некоторые правила обустройства жилья. На самом деле их куда больше, и в них не так то просто разобраться. Да и не стоит! Ведь даже соблюдение мельчайших подробностей фэн-шуй не сделает вас суперуспешными и сказочно богатыми, но зато в отсутствии стремления к прекрасному никто не упрекнет.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

Многие неоднократно задумывались над тем, почему квартира на окраине украинской столицы сопоставима по цене с меблированными апартаментами с видом на море, например, в Египте? Или почему ободранная «хрущевка» в центре Киева дороже виллы в Болгарии?

В прессе то и дело появляется сравнительная ирония о том, насколько недоступно жилье среднестатистическому украинцу. Правда, украинцы не самые несчастные. Скажем, в Сингапуре или Китае жилье куда недоступней украинского. Конечно, равняться на худших, убогое дело, поэтому следует обратить свои взоры в сторону лучших мира сего.

Рынок украинского жилья считается парадоксальным по двум причинам. Первая – новое жилье продается в разы дороже его себестоимости. Второе — квартиры в новостройках дешевле, чем на вторичном рынке, который зачастую ассоциируется с ветхими, почти разваливающимся домами.

Во втором случае дело имеем исключительно с менталитетом. В большинстве своем современный собственник жилья — это человек из советской эпохи, которому посредством средств массовой информации методично вбивали, что его квартира является несметным богатством. Уверовав в свою уникальность, многие собственники «хрущевок» и «сталиннок», которым сие состояние было выделено бесплатно в незапамятные советские времена, выставляют заоблачные цены. А всех, кто не в состоянии купить загаженную гостинку с кухней размером в два холодильника по цене маленького острова, считают ущербными и нищими.

Именно эти стереотипные люди в основном и тормозят рынок, не давая ему прийти в соответствие с реальными возможностями покупателей.

В цивилизованных европейских странах есть очень простой способ выяснить какова реальная стоимость квартиры, безо всяких сложных логарифмических расчетов. Берется цена аренды умножается на сто … и «Вуаля» — цена определена.

Если в среднем областном центре квартира сдается за 1300-1400 гривен, то стоимость ее должна быть 130-140 000 гривен. Но вот с арендой у нас тоже беда, то есть перекосы. По мировым стандартам развитых стран нет логики в том, чтобы аренда жилья была на уровне месячного дохода.

Вот, к примеру, как обстоят дела с соотношением аренды и зарплаты в некоторых городах.

Город	Зарплата (грн.)	Стоимость аренды (грн.)	Период на какой можно арендовать за среднемесячную зарплату (мес.)
Киев	4 200	3 500	1,2
Москва	11 500	6 500	1,8
Минск	2 700	1 350	2
Астана	7 300	4 300	1,7
Баку	3 500	3 500	1
Бишкек	1 950	1 850	1,05
Ашхабад	1 800	1 000	1,8
Кишинев	2 750	2 500	1,1
Лондон	40 000	12 000	3,3
Токио	32 000	20 000	1,6
Вашингтон	32 000	12 000	2,6
Мадрид	29 000	8 500	3,4
Варшава	15 000	4 200	3,5

 

Такой незамысловатый показатель, как сравнение аренды жилья и среднемесячного дохода, между прочим, используется крупнейшим в Европе швейцарским банком UBS для анализа покупательной способности населения в разных странах.

Теперь о первой причине. Первичный рынок последние два года, мягко говоря, завис. Застройщики тенденцию видят и цены, конечно, снижают. Но покупатели все равно не идут, поскольку считают, что будет еще дешевле. Вот и выжидают обе стороны – строители ждут, пока лопнет терпение покупателей, а покупатели ждут, когда лопнет терпение строителей.

Что касается самой устоявшейся аксиомы, будто нововозведенное жилье, а особенно в городах — «миллионниках», продается в разы дороже их себестоимости, то сразу же заверяем, что это действительно так! Только вносят в дороговизну свою лепту не только строители, но и чиновники, и даже простые граждане.

Любой экономист строительной компании четко объяснит из каких составляющих формируется цена на квартиру. Первым делом закладываем в цене будущих «квадратов» отвод земельного участка – 4%. Это только официально. Нужно еще учитывать неформальные платежи, то есть взятки на землеотвод.

Взятки – такая устоявшееся норма, что их уже давно воспринимают, как само собой разумеющееся. Правда, есть и другой вариант – без взяток! Но от этого он никак не дешевле. В данном случае местные депутаты просто разделяют землю между собой, а потом продают ее в частном порядке по далеко не демократичным ценам. Итого, отвод земли со всеми сопутствующими платежами тянет до 10% в стоимости нововозведенного жилья. Плюс экологическая служба, фитосанитарная и прочие инспекции тоже здорово «выкручивают руки». Деваться некуда, приходиться и их «благодарить» за правильные и своевременные решения.

Отдельным пунктом идут пожарные службы, которым по всей строгости закона положено 2% квартир (либо столько же в денежном эквиваленте). Далеко не факт, что они доходят пожарникам, но застройщика это уже волнует в последнюю очередь.

Навскидку! Описанное выше безобразие, как минимум, составит 20% в стоимости будущей квартиры.

Следующая статья — платежи местным органам на так называемое развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры — 7%. По логике и по закону это те деньги, которые позволили бы городу подводить к строящимся участкам инженерные сети.

Коммунальные службы далеко не всегда, вернее никогда, не успевают подводить к строящимся домам вод-, газо- и прочие проводы. Застройщику ждать некогда, они и так хронически опаздывают со сроками сдачи дома, а потому приходится своими силами и деньгами решать проблему — подводить к строящимся домам коммуникации, ставить трансформаторные подстанции и прочие работы по коммунальному благоустройству территории.

По правилам, все что сделано для города должно быть компенсировано местной властью, но механизмов нет, да и чиновники никогда подобной инициативы не проявляют. Особенно абсурдно ситуация выглядит в тех городах, где «Горэнерго» и «Горводоканалы» уже давно пребывают в частных руках, но пребывают под бдительным патронатом местных властей. Получается, что они увеличивают свою прибыль за счет строителей.

Вот и идут коммунальные затраты из карманов будущих покупателей жилья, а это целых в лучшем случае 5%, а в худшем и 15% в конечной стоимости жилья.

Отдельно хотелось бы упомянуть о отселении граждан. У нас же как все происходит? Как только просочилась информация, что дом идет под снос, так сразу десятки людей прописывают в одной квартире. Естественно, отселенческий фонд застройщика, а вмести с ним и стоимость будущих квартир возрастает в разы.

В общем, на взятки, «благотворительные взносы» и «благодарности» уходит от 30 до 40% валовых затрат застройщика. Понятно, что все дополнительные налоги и сборы застройщик перекладывает на плечи покупателей квартир, включая их в стоимость квадратного метра. Собственно, стройматериалы и их транспортировка составляет только 30-35%. Ну, и фонд заработной платы «съедает» десятую часть. Остальное прибыль стройкомпании.

Для полноты картины предлагаем взглянут на нижеприведенную таблицу, чтобы понять насколько цены на жилье и зарплаты в украинских реалиях отличаются от таковых в других странах.

Город	Заработная плата, $	Стоимость, м2	Сколько жилья можно купить на месячную зарплату, м2
Киев	530	1 650	0,32
Мюнхен	3 200	3 000	1,06
Сингапур	2 500	11 000	0,22
Нью-Йорк	5 500	3 500	1,6
Шеньчжен	500	3 000	0,16
Лондон	5 000	3 400	1,5
София	480	1 200	0,4
Хургада	200	500	0,4
Рига	650	700	0,9

 

По большому счету, жилье в любой стране является товаром, на который нужно копить не один десяток лет. Многие города и страны решают проблему дороговизны с помощью экономного (доступного) жилья со всяческими там вариациями – помощь государства, молодежное кредитование, долгосрочная аренда … Украина тоже не первый год пытается внедрить подобные начинания. Ключевое слово здесь «пытается».

Еще год назад нынешний премьер-министр убеждал всех, что со столичными застройщиками существует договоренность о установлении средней цены квадратного метра для Киева на уровне 8000 гривен. Жилплощадь по такой симпатичной цене обещали представить уже в 2012 году. Строители уверяют, что если бы государство на самом деле поддерживало госпрограммы строительства экономжилья, то при разумной рентабельности в размере 10-15%, конечную стоимость можно было бы снизить. Если добиться вступления в силу закона «О регулировании градостроительной деятельности» в нынешней редакции, то можно упразднить львиную долю разрешений и согласований. Благодаря таким нехитрым действиям стоимость квадратного метра можно удешевить до 30-40%. И это никак не отразится на прибыли строителей.

Причем и это не предел. Цену можно и дальше снижать. Застройщики имеют на вооружении проекты строительства типовых зданий экономжилья. К примеру, самыми экономичными являются 4-этажные дома, поскольку можно экономить на лифтах и паркинге. За счет больших металлопластиковых окон (до пола) тоже немало можно экономить. Ведь, получается, что функцию стены берет на себя громадный стеклопакет, а это и дешево, и красиво, и не менее практично. Таких пунктов десятки, а их совокупность существенно удешевляет конечную стоимость. Если быть точным до 3500 — 4000 гривен!

Да-да! Это реально, лишь бы со стороны государства было содействие.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

Если Вам приглянулся какой-то участок, то помимо эстетических преимуществ и очевидных выгод, типа близость к городу, транспортным развязкам и тому подобное, стоит оценить и более прагматичные моменты. А именно: коммуникационные, геологические и юридические особенности.

В первом случае внимание нужно обращать главным образом на наличие электричества. Если возле участка нет водопровода, не беда! За тысячу долларов скважиной можно обзавестись, а вот движущей силой для насоса как раз и послужит электроэнергия.

Нет газопровода? Не беда! Современные системы электрообогрева позволят согреваться не хуже, чем газом, а платить придется в разы меньше.

Канализация? Септик? Биологические системы очистки? Без проблем! Был бы электрический ток. Это если лирически рассуждать, а в реальности наличие столбов с проводами, вовсе не гарантия подключения к электросетям. Дело в том, что если рядом проходит высоковольтная линия, то подключится к ней удастся далеко не всегда. Во-первых, необходимо ставить понижающий трансформатор, заказывать проект и непосредственно устанавливать оборудование. Цена за такого рода мероприятия может превысить даже стоимость самого земельного участка. Во-вторых, не факт, что точка подключения будет именно возле вашего участка. Есть определенные технологические особенности, которые могут сыграть против вас. Бывали случаи, когда согласованная по техническим условиям точка находилась в нескольких километрах от участка. Понятное дело, что тянуть провода пару километров гиблое дело с точки зрения финансов. Ну, и в-третьих, даже если рядом провода с низким напряжением, все равно могут быть заминки. Интересуйтесь в «Обленерго» возможностью подключения и ценой. В среднем по Киевской области 1 кВт мощности обойдется от $200. Для понимания масштабности: дом площадью 100 м2 на полном электрообеспечении требует не меньше 7 кВт. В общем, не особо доверяйте продавцам, которые махнув рукой в сторону электрического столба заявляют: «Электричество рядом!».

Далее, так сказать, пощупайте почву. Помните, первое впечатление очень обманчиво! Если предлагают участок в поймах красивых речушек, то почти всегда это чревато дополнительными тратами на выравнивание, подсыпание участка и т.д. Сначала проделайте незаурядные действия в виде задушевных бесед с местными жителями, если таковые будут. Они то и поведают о своих геолого-геоморфологических неудобствах: то ли грунтовые воды очень близко к поверхности, то ли участки топкие. В принципе любой участок возле естественного водоема размещен на глинистых или торфяных грунтах, а это значит, что велик риск быть подтопленным. Конечно, ситуацию может исправить правильная система дренажа, но опять же все упирается в финансы.

Не поленитесь выяснить, не проходит ли по территории участка газопровод высокого давления или кабели связи. В общем, все, что может ограничить использование участка.

Для полноты картины можно сделать экологическую экспертизу. Удовольствие это отнюдь не дешевое. Хотя, судите сами: измерение радиационного фона земельного участка обойдется в 4,5 гривны за метр квадратный; комплексный анализ проб грунта — от 2500 гривен; анализ проб воды (с заключением врача СЕС) – 1300 гривен.

Проживаете рядом с шумным шоссе? Тогда нелишним будет определить уровень шума, а это от 2500 гривен. Если склонны к излишней метеочувствительности, не помешает измерить электромагнитные поля. Цена вопроса — от 1250 гривен. И вообще много каких измерений можно провести, были бы деньги.

В принципе с коммуникациями и рельефом разобраться не сложно, а вот юридическая сторона вопроса для людей с крепкими нервами. Обилие документов и справок способно вызвать головную боль у любого, кто впервые стыкается с этим. Но достаточно запомнить несколько элементарных действий, которые уберегут от риска попасть впросак.

Основным документом среди всей горы бумаг является государственный акт на право частной собственности на землю. «Окончательная бумажка! Фактическая! Настоящая! Броня!» — говорил Филипп Филиппович, герой кинофильма «Собачье сердце». Говорил то он о другой бумажке, но синонимический ряд очень точно характеризует нынешнее значение Государственного акта.

Покупайте участок только у собственника. Категорически не рекомендуется проводить сделку по доверенности, ведь кража актов на землю (даже в госорганах) очень распространенное явление. В акте в обязательном порядке указываются собственник земли, наименование органа, его выдавшего, площадь и назначение. Также указывается его план-схема с привязкой к соседям по участку.

Согласно cт. 18 Земельного кодекса все земли Украины подразделяются на 9 категорий:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли жилищной и общественной застройки;
• земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
• земли оздоровительного назначения;
• земли рекреационного назначения;
• земли историко-культурного назначения;
• земли лесохозяйственного назначения;
• земли водного фонда;
• земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и пр. назначения.

Если вы намерены приобрести землю для строительства, обязательно обратите внимание на то, что земля должна быть предназначена для жилищного и общественного строительства. Только в таком случае на ней удастся прописаться. Строить можно и на землях садового кооператива, только в таком доме нельзя будет зарегистрироваться.

Не стоит возлагать особых надежд на смену категории земельного участка после приобретения. Даже если такая операция закончится благополучно, расходы на ее осуществление, не говоря уже о потраченных силах и времени, могут значительно превысить краткосрочную выгоду в момент покупки. Например, смена целевого назначения земли с сельскохозяйственного на жилищно-строительное обойдется в сумму от 1 000 до 7 000 гривен за сотку. Временные рамки в лучшем случае составят полгода.

Хотя продажа земли и прекращает правомочность предыдущего владельца, но права третьих лиц остаются в силе. Имеются в виду всякие залоговые обязательства, ограничения, аресты. Поэтому помимо госакта ключевыми документами являются справки об отсутствии арестов и запрещений в отношении земельного участка и об отсутствии задолженности по налогам. Информация крайне необходима, потому что если участок проблемный, то проблемы автоматически перекочевывают к новому владельцу, либо участок вообще запретят отчуждать, если он, скажем, в залоге. Если появилась хотя бы тень сомнения по тому или иному вопросу, то стоит поехать в соответствующий орган местного самоуправления и уточнить все необходимые нюансы: владельцев, границы, ограничения…

Параметром, по которому безошибочно можно найти всю информацию является кадастровый номер. Кадастровый номер — это своего рода идентификационный код, присвоенный конкретному земельному участку. Изменение владельца или целевого назначения участка не дает оснований для изменения кадастрового номера.

При заключении договора на приобретение земли нужно соблюдать необходимые процедуры, предусмотренные законодательством Украины. Перечислять их не будем, так как сделка оформляется нотариально, а посему нотариус за всем проследит.

Важно другое. Украинское законодательство предусматривает целый ряд сопутствующих платежей.

Первое – госпошлина в размере 1% от экспертной стоимости, указывающейся в договоре купли-продажи, уплата которой возлагается на продавца земли. Оценку земельных участков могут производить юридические лица, имеющие лицензию выданную Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам или Фондом государственного имущества Украины. Стоимость оценки — от 800 до 1300 гривен.

Второе – покупателю «достается» пенсионный сбор тоже в размере 1%.

И третье — продавец земельного участка уплачивает налог на доходы физических лиц, величина которого составляет 5% от стоимости земельного участка.

Налог не платиться в том случае (в пределах норм, определенных статьей 121 Земельного кодекса) если участок находился в собственности продавца более трех лет. Снизить налоговую нагрузку путем занижения цены не получится, поскольку минимальная стоимость сделки в любом случае определяется официальными органами. Потом договор подлежит государственной регистрации (эта процедура так же проводится у нотариуса), а после этого необходимо обратится в местное отделение Госкомзема для регистрации права собственности.

Учтите, что до момента получения акта нельзя приступать к пользованию земельным участком, особенно если намереваетесь строится. Без оного акта получить разрешение местного совета на строительство будет невозможно.

Переоформление госакта происходит несколькими способами: изготавливается новый или в старом проставляются данные о смене владельца. Выдача акта, конечно же, сопряжена с уже всем приевшейся бюрократией. Временные рамки предполагают выдачу на протяжении от одного до полутора месяцев, при втором способе срок выполнения составляет до 20 дней. Но, как зачастую бывает, то нет бланков, то специалист в отпуске или командировке, то в бумагах недостает подписи какого-то «десятого» лица, то срок действия какой-то справки закончился.

Зачастую приходится либо рассчитывать на удачу, либо самому подключаться и «стимулировать» сотрудников органов землеустройства. Между прочим, сама процедура оформления тоже не бесплатна. Нельзя сказать, что с вас сдерут три шкуры, но около 700 гривен придется отдать. Если же наймете специалиста (а таких фирм, да и просто людей на рынке много), который всю эту нервотрепку-рутину возьмет на себя, то цена будет минимум вдвое выше. Единственный плюс при найме стороннего лица — у них налажен механизм сбора документов до автоматизма и они на короткой ноге со многими «нужными» людьми.

Некоторое замешательство на рынок земли внес Закон «О земельном кадастре». Ведь после его вступления в силу измениться порядок выдачи и регистрации актов. Так бы оно и было с 1-го января, только вот надлежащего организационного и материально-технического обеспечения создания информационной базы не было. И Верховная Рада приняла решение отсрочить на год изменение порядка регистрации прав на недвижимое имущество. Иными словами, до конца 2012 года все останется как прежде.

Напоследок хотелось бы еще раз предостеречь — при покупке земельного участка, не стоит быть слишком доверчивыми, лучше пусть вас посчитают «занудным» покупателем, чем потом оказаться обманутым или погрязнуть в судебных разбирательствах.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

Сегодня очень много жилья реализуется еще на этапе строительства, а значит большинство домов сопряжено с реальными рисками оказаться в числе долгостроев. Даже в профильном министерстве говорят, что каждый третий дом сдается в эксплуатацию с задержками. И как бы это цинично не звучало, но погрязнуть в волоките с долгостроем это не самый худший вариант, ибо существует риск недостроя вообще – деньги вложить, а квартиру так и не получить.

Но самое печальное, что сами инвесторы относятся к этому, как к само собой разумеющимся процессам. Такое равнодушие и самих застройщиков явно не дисциплинирует. В то же время большинство инвесторов это небогатые люди, которые и соглашаются брать участие в строительстве на «этапе котлована», потому что дешевле. Зачастую типичный инвестор имеет еще и кредит в банке на квартиру или снимает жилье. И получается, что затягивание сроков со сдачей дома – это бессмысленные выплаты за съемное жилье или проценты по кредиту.

Как же избежать потенциальных долгостроев? И что делать?
Для начала стоит разобраться, какие существуют способы приобретения жилья в строящемся доме.

Сейчас в Украине приобретение квартиры на первичном рынке происходит двумя основными способами: покупка целевых облигаций, выпущенных застройщиком или участие в фонде финансирования строительства (ФФС).

Раньше еще был и третий механизм – инвестиционные договора. Но после злосчастной «Элита-Центр» их запретили. Фонды финансирования строительства это своего рода посредники между инвесторами и застройщиками. Фонды получают деньги от клиентов и контролируют, чтобы они использовались по назначению.

Важно знать, кто именно является основателем ФФС. Вернее не столько кто, сколько, не является ли фонд «отпрыском» самого настройщика. Сами понимаете, если ФФС на поводу у застройщика, то ничего хорошего этот факт гражданам-инвесторам не сулит.

Иные эксперты утверждают, что не плохой знак, если в качестве управителя ФФС выступает крупный банк или финансовая компания. Мол, они не будут рисковать своей репутацией, да и в случае чего ипотечный кредит можно оформить.

Фонд, конечно, не может служить стопроцентной гарантией завершения строительства, но преимуществ имеет немало. Любой ФФС чаще всего может вернуть людям деньги, если они усомнились в перспективах стройки. ФФС также может (но не обязан) страховать срывы сроков строительства. Отменным знаком гарантии будет включение в договор пункта о выплате штрафов и неустоек, в случае невыполнения договора застройщиком. Факт, конечно, редкий (настаивать на этом в индивидуальном порядке бессмысленно), но если уж удалось, то за деньги можно не беспокоится.

Особого внимания требует вопрос сроков сдачи дома. Инвестор зачастую не понимает, что подразумевать под этим, а застройщики вовсю пользуются подобной неосведомленностью и неопределенностью. Датой сдачи дома можно считать завершение строительства, можно подразумевать одобрение дома всякими контролирующими комиссиями, а можно и прием дома мэрией города. К таковой информации отнеситесь с особой щепетильностью и требуйте, чтобы со сроками все было предельно ясно.

Второй вариант, то бишь покупка облигаций, предусматривает приобретение у застройщика ценных бумаг, которые по завершению строительства обмениваются на квартиру. Как правило, сто облигаций равны одному квадратному метру жилья. Что характерно, покупатель облигаций не имеет права на определенную квартиру, пока не выкупит необходимое количество, обусловленное застройщиком.

Законодательство обязывает эмитентов облигаций рейтинговать их на специализированных сайтах, что позволяет покупателю оценить риски при их покупке. Если облигации имеют обозначение uaAAA, то это наивысший рейтинг и риск их покупки практически нулевой. На другом конце рейтинга находится обозначение uaD. Помимо того имеются буквосочетания типа uaBBB, uaCC и так далее (всего десять категорий), обозначающие разные степени риска. Ознакомиться с рейтингами можно на специализированных сайтах, которые без проблем найдете во всемирной паутине.

Прежде чем участвовать в каких-либо проектах, следует и самому потрудиться и собрать элементарную информацию. Необходимо поинтересоваться, имеет ли компания лицензию на проведение строительных работ. Оформляется лицензия на бланке строгой отчетности и подписывается министром или его заместителем. Немаловажным является и срок действия лицензии. Для Вас главное, чтобы он не истек до конца срока «сотрудничества» с компанией. Далее интересуйтесь наличием всей необходимой разрешительной документации, собственно, на дом, в котором будет ваше будущее жилье.

Первым делом застройщик должен имеет решение местного органа самоуправления об отводе земельного участка. Вторым по важности является разрешение на ведение строительства на данном участке. Учтите, именно разрешение на строительство, а не какое-нибудь распоряжение местной власти – типа облагораживание территории! Ну, а если ваш дом планируют втиснуть в уже жилом массиве, не лишним будет узнать мнение жильцов соседствующих с новостройкой – должен быть протокол о проведении общественных слушаний и, естественно, одобрение строительства.

Выясните, привлекались ли самим застройщиком кредиты под возведение вашего дома. Если да, то это существенно уменьшает риски, ведь банки куда тщательнее оценивают. Если информацию собрать проблематично, обратитесь в агентства недвижимости, они то многое могут поведать о добросовестности того или иного застройщика. Риелторы могут определить насколько отличается цена на квартиру от реальной рыночной. Если разница составит более 10%, значит, велика вероятность быть обманутым.

Но рейтинги рейтингами, разрешения-разрешениями, уверения-уверениями, а доверяйте своим глазам. Например, если замечаете, что на стройке стало меньше рабсилы, техники поубавилось, то верный признак того, что сроки сдачи затягиваются. Если удастся, поговорите с рабочими на стройке, они то люди наемные, и резона скрывать проблемы им нет, даже наоборот они расскажут все как на духу, особенно если есть личные счеты с компанией. Убедились воочию или есть другие предпосылки считать, что дом превращается в долгострой? Пора спасать деньги!

Сразу горячку пороть не надо. Первым делом без лишних эмоций обращайтесь к самому застройщику или руководству ФФС (если, конечно, посредством фонда берете участие в строительстве). Желательно, побольше официоза, то есть, как минимум, общаться в письменной форме.

Далее пишите в государственные инстанции – Госфинуслуг и Госкомиссию по ценным бумагам и фондовому рынку (для инвестировавших через облигации) с целью проверить реальное финансовое состояние застройщика.

Если прошла информация, что по отношению к застройщику запущена процедура банкротства (а узнать подобное можно из газет «Урядовий кур’єр» и «Голос України»), то это уже катастрофа. Не медлите — в течение месяца подавайте заявление с требованиями к компании.

И дай Бог, чтобы на этом все и закончилось! Если все же не повезло и стали заложником долгостроя, то все равно не спешите расстраиваться. Хлопот, конечно, добавиться, но выход есть. Принципиальных подхода два: суд и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Хотя, обычно второй вариант зачастую подразумевает и первый. ЖСК своего рода «клуб обиженных инвесторов», который создается для отстаивания своих прав и спасения денег.

Что касается суда, то, во-первых, у вас должны быть «железобетонные» доказательства нецелевого использования средств, поскольку обвинить в том, что он намеренно затягивал строительство, почти нереально, а во-вторых, нужна целая армия юристов, так как застройщик тоже будет огрызаться.

Если квартира приобреталась, посредством покупки облигаций и в договоре предусмотрена возможность его расторжения до ввода объекта в эксплуатацию, тогда можно требовать возврата денег. Только есть одно существенное «но». Нерадивый застройщик, разумеется, будет уверять, что денег нет, и даже если суд обяжет, то свои кровные можно ждать годами.

Еще один способ спасения – продажа по переуступке. Процесс сродни «продажи горящей избы», но, тем не менее, как вариант рассмотреть стоит. Существует уйма способов и подходов переуступки, правда, и подвохов не меньше.

Принципиально обеим сторонам нужно знать, что процесс купли-продажи в недострое легко оспорить в суде, а продавца обвинить в намеренном обмане (если тот не предупредил покупателя о срывах сроков строительства) со всеми вытекающими.

Первоочередным действиями ЖСК должно стать признание прав собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом. Если нужно, обращайтесь в суд. Далее предъявить права на земельный участок. Согласно статьи 41 Земельного Кодекса Украины такое право кооперативам предусмотрено бесплатно. Помимо того, кооператив должен переоформить на себя всю документацию на строительство и проект.

Однако надеяться на то, что все пройдет тихо-гладко, не приходится. Просите помощи у местных чиновников. Они по долгу службы должны помогать, если, конечно, не «в одной упряжке» с горе-застройщиком – например, непрозрачно выдана земля. Тогда наоборот готовьтесь к всевозможному затягиванию процесса.

Допустим документы и права отвоевали – теперь нужно думать, как достроить жилье.

Искать нового застройщика дело не из легких. На время поисков недострою можно дать бизнес-ход. Скажем, разместить на стенах дома рекламу, использовать прилегающею территорию для всяких там киосков и торговых палаток. Бизнес хоть и не миллионный, но кое-какая копейка на баланс будущего дела капнет.

Через ФФС смены застройщика добиться нереально, поскольку оные зачастую созданы самими застройщиками или родственными им структурами. Суд? Возможно! Только он затянется на года, а найти стройфирму-благодетеля и так нелегко, а в период судебных тяжб и вовсе.

Хотя не все так безнадежно. Соблазнить потенциального застройщика есть чем. Если в недостроенном доме хотя бы треть непроданных квартир, то это неплохая приманка. Как бонус можно предложить взять в собственность первый этаж для бизнес-среды или построить на придомовой территории магазины, автостоянки и другие прибыльные объекты. Не стесняйтесь подключать местную власть. Пусть тоже помогает. Деньгами вряд ли, а вот выделить потенциальному спасителю ваших денежек бесплатно земельный участок, вполне приемлемый ход.

Ну, а если, все старания тщетны, тогда сами. Конечно, не строить придется, а вносить дополнительные деньги, выступать заказчиком строительства и т.д. Тут как раз ЖСК и послужит гарантией того, что повторно «не кинут». Естественно, будут и такие, кто откажется, но их все равно следует принимать в ЖСК, ведь в будущем кооператив вернет им деньги, а их квартиры можно продать по рыночной цене.

Напоследок отметим, что вся вышеописанная волокита потянет очень много времени и нервов. Так что старайтесь на самых ранних этапах упростить себе жизнь, то есть в ваших отношениях с застройщиком внести предельную ясность.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»