Избегаем долгостроя
Сегодня очень много жилья реализуется еще на этапе строительства, а значит большинство домов сопряжено с реальными рисками оказаться в числе долгостроев. Даже в профильном министерстве говорят, что каждый третий дом сдается в эксплуатацию с задержками. И как бы это цинично не звучало, но погрязнуть в волоките с долгостроем это не самый худший вариант, ибо существует риск недостроя вообще – деньги вложить, а квартиру так и не получить.
Но самое печальное, что сами инвесторы относятся к этому, как к само собой разумеющимся процессам. Такое равнодушие и самих застройщиков явно не дисциплинирует. В то же время большинство инвесторов это небогатые люди, которые и соглашаются брать участие в строительстве на «этапе котлована», потому что дешевле. Зачастую типичный инвестор имеет еще и кредит в банке на квартиру или снимает жилье. И получается, что затягивание сроков со сдачей дома – это бессмысленные выплаты за съемное жилье или проценты по кредиту.
Как же избежать потенциальных долгостроев? И что делать?
Для начала стоит разобраться, какие существуют способы приобретения жилья в строящемся доме.
Сейчас в Украине приобретение квартиры на первичном рынке происходит двумя основными способами: покупка целевых облигаций, выпущенных застройщиком или участие в фонде финансирования строительства (ФФС).
Раньше еще был и третий механизм – инвестиционные договора. Но после злосчастной «Элита-Центр» их запретили. Фонды финансирования строительства это своего рода посредники между инвесторами и застройщиками. Фонды получают деньги от клиентов и контролируют, чтобы они использовались по назначению.
Важно знать, кто именно является основателем ФФС. Вернее не столько кто, сколько, не является ли фонд «отпрыском» самого настройщика. Сами понимаете, если ФФС на поводу у застройщика, то ничего хорошего этот факт гражданам-инвесторам не сулит.
Иные эксперты утверждают, что не плохой знак, если в качестве управителя ФФС выступает крупный банк или финансовая компания. Мол, они не будут рисковать своей репутацией, да и в случае чего ипотечный кредит можно оформить.
Фонд, конечно, не может служить стопроцентной гарантией завершения строительства, но преимуществ имеет немало. Любой ФФС чаще всего может вернуть людям деньги, если они усомнились в перспективах стройки. ФФС также может (но не обязан) страховать срывы сроков строительства. Отменным знаком гарантии будет включение в договор пункта о выплате штрафов и неустоек, в случае невыполнения договора застройщиком. Факт, конечно, редкий (настаивать на этом в индивидуальном порядке бессмысленно), но если уж удалось, то за деньги можно не беспокоится.
Особого внимания требует вопрос сроков сдачи дома. Инвестор зачастую не понимает, что подразумевать под этим, а застройщики вовсю пользуются подобной неосведомленностью и неопределенностью. Датой сдачи дома можно считать завершение строительства, можно подразумевать одобрение дома всякими контролирующими комиссиями, а можно и прием дома мэрией города. К таковой информации отнеситесь с особой щепетильностью и требуйте, чтобы со сроками все было предельно ясно.
Второй вариант, то бишь покупка облигаций, предусматривает приобретение у застройщика ценных бумаг, которые по завершению строительства обмениваются на квартиру. Как правило, сто облигаций равны одному квадратному метру жилья. Что характерно, покупатель облигаций не имеет права на определенную квартиру, пока не выкупит необходимое количество, обусловленное застройщиком.
Законодательство обязывает эмитентов облигаций рейтинговать их на специализированных сайтах, что позволяет покупателю оценить риски при их покупке. Если облигации имеют обозначение uaAAA, то это наивысший рейтинг и риск их покупки практически нулевой. На другом конце рейтинга находится обозначение uaD. Помимо того имеются буквосочетания типа uaBBB, uaCC и так далее (всего десять категорий), обозначающие разные степени риска. Ознакомиться с рейтингами можно на специализированных сайтах, которые без проблем найдете во всемирной паутине.
Прежде чем участвовать в каких-либо проектах, следует и самому потрудиться и собрать элементарную информацию. Необходимо поинтересоваться, имеет ли компания лицензию на проведение строительных работ. Оформляется лицензия на бланке строгой отчетности и подписывается министром или его заместителем. Немаловажным является и срок действия лицензии. Для Вас главное, чтобы он не истек до конца срока «сотрудничества» с компанией. Далее интересуйтесь наличием всей необходимой разрешительной документации, собственно, на дом, в котором будет ваше будущее жилье.
Первым делом застройщик должен имеет решение местного органа самоуправления об отводе земельного участка. Вторым по важности является разрешение на ведение строительства на данном участке. Учтите, именно разрешение на строительство, а не какое-нибудь распоряжение местной власти – типа облагораживание территории! Ну, а если ваш дом планируют втиснуть в уже жилом массиве, не лишним будет узнать мнение жильцов соседствующих с новостройкой – должен быть протокол о проведении общественных слушаний и, естественно, одобрение строительства.
Выясните, привлекались ли самим застройщиком кредиты под возведение вашего дома. Если да, то это существенно уменьшает риски, ведь банки куда тщательнее оценивают. Если информацию собрать проблематично, обратитесь в агентства недвижимости, они то многое могут поведать о добросовестности того или иного застройщика. Риелторы могут определить насколько отличается цена на квартиру от реальной рыночной. Если разница составит более 10%, значит, велика вероятность быть обманутым.
Но рейтинги рейтингами, разрешения-разрешениями, уверения-уверениями, а доверяйте своим глазам. Например, если замечаете, что на стройке стало меньше рабсилы, техники поубавилось, то верный признак того, что сроки сдачи затягиваются. Если удастся, поговорите с рабочими на стройке, они то люди наемные, и резона скрывать проблемы им нет, даже наоборот они расскажут все как на духу, особенно если есть личные счеты с компанией. Убедились воочию или есть другие предпосылки считать, что дом превращается в долгострой? Пора спасать деньги!
Сразу горячку пороть не надо. Первым делом без лишних эмоций обращайтесь к самому застройщику или руководству ФФС (если, конечно, посредством фонда берете участие в строительстве). Желательно, побольше официоза, то есть, как минимум, общаться в письменной форме.
Далее пишите в государственные инстанции – Госфинуслуг и Госкомиссию по ценным бумагам и фондовому рынку (для инвестировавших через облигации) с целью проверить реальное финансовое состояние застройщика.
Если прошла информация, что по отношению к застройщику запущена процедура банкротства (а узнать подобное можно из газет «Урядовий кур’єр» и «Голос України»), то это уже катастрофа. Не медлите — в течение месяца подавайте заявление с требованиями к компании.
И дай Бог, чтобы на этом все и закончилось! Если все же не повезло и стали заложником долгостроя, то все равно не спешите расстраиваться. Хлопот, конечно, добавиться, но выход есть. Принципиальных подхода два: суд и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Хотя, обычно второй вариант зачастую подразумевает и первый. ЖСК своего рода «клуб обиженных инвесторов», который создается для отстаивания своих прав и спасения денег.
Что касается суда, то, во-первых, у вас должны быть «железобетонные» доказательства нецелевого использования средств, поскольку обвинить в том, что он намеренно затягивал строительство, почти нереально, а во-вторых, нужна целая армия юристов, так как застройщик тоже будет огрызаться.
Если квартира приобреталась, посредством покупки облигаций и в договоре предусмотрена возможность его расторжения до ввода объекта в эксплуатацию, тогда можно требовать возврата денег. Только есть одно существенное «но». Нерадивый застройщик, разумеется, будет уверять, что денег нет, и даже если суд обяжет, то свои кровные можно ждать годами.
Еще один способ спасения – продажа по переуступке. Процесс сродни «продажи горящей избы», но, тем не менее, как вариант рассмотреть стоит. Существует уйма способов и подходов переуступки, правда, и подвохов не меньше.
Принципиально обеим сторонам нужно знать, что процесс купли-продажи в недострое легко оспорить в суде, а продавца обвинить в намеренном обмане (если тот не предупредил покупателя о срывах сроков строительства) со всеми вытекающими.
Первоочередным действиями ЖСК должно стать признание прав собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом. Если нужно, обращайтесь в суд. Далее предъявить права на земельный участок. Согласно статьи 41 Земельного Кодекса Украины такое право кооперативам предусмотрено бесплатно. Помимо того, кооператив должен переоформить на себя всю документацию на строительство и проект.
Однако надеяться на то, что все пройдет тихо-гладко, не приходится. Просите помощи у местных чиновников. Они по долгу службы должны помогать, если, конечно, не «в одной упряжке» с горе-застройщиком – например, непрозрачно выдана земля. Тогда наоборот готовьтесь к всевозможному затягиванию процесса.
Допустим документы и права отвоевали – теперь нужно думать, как достроить жилье.
Искать нового застройщика дело не из легких. На время поисков недострою можно дать бизнес-ход. Скажем, разместить на стенах дома рекламу, использовать прилегающею территорию для всяких там киосков и торговых палаток. Бизнес хоть и не миллионный, но кое-какая копейка на баланс будущего дела капнет.
Через ФФС смены застройщика добиться нереально, поскольку оные зачастую созданы самими застройщиками или родственными им структурами. Суд? Возможно! Только он затянется на года, а найти стройфирму-благодетеля и так нелегко, а в период судебных тяжб и вовсе.
Хотя не все так безнадежно. Соблазнить потенциального застройщика есть чем. Если в недостроенном доме хотя бы треть непроданных квартир, то это неплохая приманка. Как бонус можно предложить взять в собственность первый этаж для бизнес-среды или построить на придомовой территории магазины, автостоянки и другие прибыльные объекты. Не стесняйтесь подключать местную власть. Пусть тоже помогает. Деньгами вряд ли, а вот выделить потенциальному спасителю ваших денежек бесплатно земельный участок, вполне приемлемый ход.
Ну, а если, все старания тщетны, тогда сами. Конечно, не строить придется, а вносить дополнительные деньги, выступать заказчиком строительства и т.д. Тут как раз ЖСК и послужит гарантией того, что повторно «не кинут». Естественно, будут и такие, кто откажется, но их все равно следует принимать в ЖСК, ведь в будущем кооператив вернет им деньги, а их квартиры можно продать по рыночной цене.
Напоследок отметим, что вся вышеописанная волокита потянет очень много времени и нервов. Так что старайтесь на самых ранних этапах упростить себе жизнь, то есть в ваших отношениях с застройщиком внести предельную ясность.
Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»
