Покупка земли: тонкости момента
Если Вам приглянулся какой-то участок, то помимо эстетических преимуществ и очевидных выгод, типа близость к городу, транспортным развязкам и тому подобное, стоит оценить и более прагматичные моменты. А именно: коммуникационные, геологические и юридические особенности.
В первом случае внимание нужно обращать главным образом на наличие электричества. Если возле участка нет водопровода, не беда! За тысячу долларов скважиной можно обзавестись, а вот движущей силой для насоса как раз и послужит электроэнергия.
Нет газопровода? Не беда! Современные системы электрообогрева позволят согреваться не хуже, чем газом, а платить придется в разы меньше.
Канализация? Септик? Биологические системы очистки? Без проблем! Был бы электрический ток. Это если лирически рассуждать, а в реальности наличие столбов с проводами, вовсе не гарантия подключения к электросетям. Дело в том, что если рядом проходит высоковольтная линия, то подключится к ней удастся далеко не всегда. Во-первых, необходимо ставить понижающий трансформатор, заказывать проект и непосредственно устанавливать оборудование. Цена за такого рода мероприятия может превысить даже стоимость самого земельного участка. Во-вторых, не факт, что точка подключения будет именно возле вашего участка. Есть определенные технологические особенности, которые могут сыграть против вас. Бывали случаи, когда согласованная по техническим условиям точка находилась в нескольких километрах от участка. Понятное дело, что тянуть провода пару километров гиблое дело с точки зрения финансов. Ну, и в-третьих, даже если рядом провода с низким напряжением, все равно могут быть заминки. Интересуйтесь в «Обленерго» возможностью подключения и ценой. В среднем по Киевской области 1 кВт мощности обойдется от $200. Для понимания масштабности: дом площадью 100 м2 на полном электрообеспечении требует не меньше 7 кВт. В общем, не особо доверяйте продавцам, которые махнув рукой в сторону электрического столба заявляют: «Электричество рядом!».
Далее, так сказать, пощупайте почву. Помните, первое впечатление очень обманчиво! Если предлагают участок в поймах красивых речушек, то почти всегда это чревато дополнительными тратами на выравнивание, подсыпание участка и т.д. Сначала проделайте незаурядные действия в виде задушевных бесед с местными жителями, если таковые будут. Они то и поведают о своих геолого-геоморфологических неудобствах: то ли грунтовые воды очень близко к поверхности, то ли участки топкие. В принципе любой участок возле естественного водоема размещен на глинистых или торфяных грунтах, а это значит, что велик риск быть подтопленным. Конечно, ситуацию может исправить правильная система дренажа, но опять же все упирается в финансы.
Не поленитесь выяснить, не проходит ли по территории участка газопровод высокого давления или кабели связи. В общем, все, что может ограничить использование участка.
Для полноты картины можно сделать экологическую экспертизу. Удовольствие это отнюдь не дешевое. Хотя, судите сами: измерение радиационного фона земельного участка обойдется в 4,5 гривны за метр квадратный; комплексный анализ проб грунта — от 2500 гривен; анализ проб воды (с заключением врача СЕС) – 1300 гривен.
Проживаете рядом с шумным шоссе? Тогда нелишним будет определить уровень шума, а это от 2500 гривен. Если склонны к излишней метеочувствительности, не помешает измерить электромагнитные поля. Цена вопроса — от 1250 гривен. И вообще много каких измерений можно провести, были бы деньги.
В принципе с коммуникациями и рельефом разобраться не сложно, а вот юридическая сторона вопроса для людей с крепкими нервами. Обилие документов и справок способно вызвать головную боль у любого, кто впервые стыкается с этим. Но достаточно запомнить несколько элементарных действий, которые уберегут от риска попасть впросак.
Основным документом среди всей горы бумаг является государственный акт на право частной собственности на землю. «Окончательная бумажка! Фактическая! Настоящая! Броня!» — говорил Филипп Филиппович, герой кинофильма «Собачье сердце». Говорил то он о другой бумажке, но синонимический ряд очень точно характеризует нынешнее значение Государственного акта.
Покупайте участок только у собственника. Категорически не рекомендуется проводить сделку по доверенности, ведь кража актов на землю (даже в госорганах) очень распространенное явление. В акте в обязательном порядке указываются собственник земли, наименование органа, его выдавшего, площадь и назначение. Также указывается его план-схема с привязкой к соседям по участку.
Согласно cт. 18 Земельного кодекса все земли Украины подразделяются на 9 категорий:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли жилищной и общественной застройки;
- земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
- земли оздоровительного назначения;
- земли рекреационного назначения;
- земли историко-культурного назначения;
- земли лесохозяйственного назначения;
- земли водного фонда;
- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и пр. назначения.
Если вы намерены приобрести землю для строительства, обязательно обратите внимание на то, что земля должна быть предназначена для жилищного и общественного строительства. Только в таком случае на ней удастся прописаться. Строить можно и на землях садового кооператива, только в таком доме нельзя будет зарегистрироваться.
Не стоит возлагать особых надежд на смену категории земельного участка после приобретения. Даже если такая операция закончится благополучно, расходы на ее осуществление, не говоря уже о потраченных силах и времени, могут значительно превысить краткосрочную выгоду в момент покупки. Например, смена целевого назначения земли с сельскохозяйственного на жилищно-строительное обойдется в сумму от 1 000 до 7 000 гривен за сотку. Временные рамки в лучшем случае составят полгода.
Хотя продажа земли и прекращает правомочность предыдущего владельца, но права третьих лиц остаются в силе. Имеются в виду всякие залоговые обязательства, ограничения, аресты. Поэтому помимо госакта ключевыми документами являются справки об отсутствии арестов и запрещений в отношении земельного участка и об отсутствии задолженности по налогам. Информация крайне необходима, потому что если участок проблемный, то проблемы автоматически перекочевывают к новому владельцу, либо участок вообще запретят отчуждать, если он, скажем, в залоге. Если появилась хотя бы тень сомнения по тому или иному вопросу, то стоит поехать в соответствующий орган местного самоуправления и уточнить все необходимые нюансы: владельцев, границы, ограничения…
Параметром, по которому безошибочно можно найти всю информацию является кадастровый номер. Кадастровый номер — это своего рода идентификационный код, присвоенный конкретному земельному участку. Изменение владельца или целевого назначения участка не дает оснований для изменения кадастрового номера.
При заключении договора на приобретение земли нужно соблюдать необходимые процедуры, предусмотренные законодательством Украины. Перечислять их не будем, так как сделка оформляется нотариально, а посему нотариус за всем проследит.
Важно другое. Украинское законодательство предусматривает целый ряд сопутствующих платежей.
Первое – госпошлина в размере 1% от экспертной стоимости, указывающейся в договоре купли-продажи, уплата которой возлагается на продавца земли. Оценку земельных участков могут производить юридические лица, имеющие лицензию выданную Государственным комитетом Украины по земельным ресурсам или Фондом государственного имущества Украины. Стоимость оценки — от 800 до 1300 гривен.
Второе – покупателю «достается» пенсионный сбор тоже в размере 1%.
И третье — продавец земельного участка уплачивает налог на доходы физических лиц, величина которого составляет 5% от стоимости земельного участка.
Налог не платиться в том случае (в пределах норм, определенных статьей 121 Земельного кодекса) если участок находился в собственности продавца более трех лет. Снизить налоговую нагрузку путем занижения цены не получится, поскольку минимальная стоимость сделки в любом случае определяется официальными органами. Потом договор подлежит государственной регистрации (эта процедура так же проводится у нотариуса), а после этого необходимо обратится в местное отделение Госкомзема для регистрации права собственности.
Учтите, что до момента получения акта нельзя приступать к пользованию земельным участком, особенно если намереваетесь строится. Без оного акта получить разрешение местного совета на строительство будет невозможно.
Переоформление госакта происходит несколькими способами: изготавливается новый или в старом проставляются данные о смене владельца. Выдача акта, конечно же, сопряжена с уже всем приевшейся бюрократией. Временные рамки предполагают выдачу на протяжении от одного до полутора месяцев, при втором способе срок выполнения составляет до 20 дней. Но, как зачастую бывает, то нет бланков, то специалист в отпуске или командировке, то в бумагах недостает подписи какого-то «десятого» лица, то срок действия какой-то справки закончился.
Зачастую приходится либо рассчитывать на удачу, либо самому подключаться и «стимулировать» сотрудников органов землеустройства. Между прочим, сама процедура оформления тоже не бесплатна. Нельзя сказать, что с вас сдерут три шкуры, но около 700 гривен придется отдать. Если же наймете специалиста (а таких фирм, да и просто людей на рынке много), который всю эту нервотрепку-рутину возьмет на себя, то цена будет минимум вдвое выше. Единственный плюс при найме стороннего лица — у них налажен механизм сбора документов до автоматизма и они на короткой ноге со многими «нужными» людьми.
Некоторое замешательство на рынок земли внес Закон «О земельном кадастре». Ведь после его вступления в силу измениться порядок выдачи и регистрации актов. Так бы оно и было с 1-го января, только вот надлежащего организационного и материально-технического обеспечения создания информационной базы не было. И Верховная Рада приняла решение отсрочить на год изменение порядка регистрации прав на недвижимое имущество. Иными словами, до конца 2012 года все останется как прежде.
Напоследок хотелось бы еще раз предостеречь — при покупке земельного участка, не стоит быть слишком доверчивыми, лучше пусть вас посчитают «занудным» покупателем, чем потом оказаться обманутым или погрязнуть в судебных разбирательствах.
Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»
