Рубрика: Без рубрики

У многих возникает сомнение в необходимости риелторских услуг, мол, найти подходящую недвижимость можно и самому. Незаурядная на первый взгляд работа по поиску квартиры не такая уж и простая на самом деле. Если у Вас есть возможность ежедневно покупать газеты всяких объявлений о купле-продаже недвижимости, обзванивать множество вариантов по уточнению параметров квартир, вести изнуряющие переговоры, договариваться о встречах и так далее, тогда, как говориться, «Вперед, и с песней!».

Но помимо поиска есть еще множество операций и нюансов, с которыми неосведомленному человеку не так то легко справится.

Далее мы попытаемся развеять миф о том, что основную плату риелтор получает за поиск квартиры. Это не совсем так, вернее совсем не так. Функции риелтора заключаются не только в подборе квартир. Настоящий профи должен свести к минимуму возможные риски, особенно это касается вторичного ринка, где переход квартиры из рук в руки потенциально несет в себе подвохи. Даже если все идеально и нотариально заверено – это вовсе не означает, что квартира беспроблемная. Нотариус несет только ответственность за законность самой процедуры заключения договора, а вот проверкой истории, «чистоты» квартиры как раз и занимается риелтор — он общается с продавцом, с соседями, участковым, ЖЭКом. Он знает что и, главное, как проверять в истории квартиры.

Риелтор незаменим, когда нужно решить целую вереницу проблем — продать и одновременно купить, расселить коммуналку, кому-то «разменять», тому взять ипотеку. У всех участников свои принцыпи, возможности, прихоти. Тут нужен профессиональный переговорщик, в неком роде даже психолог — нужно сопереживать, выслушивать, терпеть капризы надоедливых клиентов. В общем, когда нужно договариваться со многими сторонами без посредника не обойтись. Многие сделки срываются потому, что стороны не смогли договориться.

Вторая немаловажная функция — сбор документов и сопровождение сделки. Тут, кстати, тоже немало сил и нервов придется потратить. Очень часто всплывают разные нестыковки, как-то неправильная приватизация, несколько законных хозяев, невозможность выписать несовершеннолетних. Иногда приходится уговаривать чиновника, иногда в срочном порядке оформлять недостающие документы. Самому за оформление взяться можно, но, вряд ли, время найдется, да и велик риск неправильно оформить. Зато риелтор знает, какие условия необходимо прописать в предварительном соглашении, на какие уступки можно пойти, на чем сэкономить.

Что характерно, риелтор не всегда занимается продажей – к нему можно обратиться при оформлении наследства, приватизации, улаживании имущественных споров.

Так за что же платить риелтору? Ответ прост: за снижение рисков!

Риелтор это выгодно — несмотря на то, что за его услуги нужно платить. Он экономит клиенту время и здоровье и поможет избежать ошибок. Конечно, не будем идеализировать ситуацию в целом, так как много в этой профессии встречается недобросовестных деятелей, которые именуют себя «агентами», но в квартирах никогда не были, ничего ни о них не знают, документов не видели.

Чтобы минимизировать риски, нужно искать не риелтора, а соответствующую фирму. В компании, заботящейся о своей репутации, не могут работать плохие риелторы.

Можно, конечно, все делать самому – выбирать варианты, проверять документы, проверять сроки, «чистоту». Но, имейте в виду, существует масса неизвестных рядовому обывателю деталей и способов мошенничества.

Это все равно, что человеку умеющему просверлить отверстие и зашпаклевать его, не обращаться к стоматологу. Такая вот аллегория!

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

С Новым годом в бытность всех украинцев пришел и новый Налоговый кодекс. Много о нем рассказов велось, еще больше негодования он вызвал, но так или иначе он все равно стал главным фискальным документом страны. Пока все были заняты гуляниями, он особого влияния не оказывал. Еще неделя-две, пока экономика раскачается от рождественско-новогоднего застоя, и тогда можно будет наблюдать первые результаты. Что же он принесет на рынок недвижимости?

Конечно, больше всего нареканий и дискуссий вызвало ноу-хау в виде налогообложения недвижимости. Сей момент мы как раз и упустим, потому что, во-первых, об этом уже сказано-пересказано, а во-вторых, вышеупомянутые налоговые платежи вступают в действие только после 1 января 2012 года, а за это время много еще воды утечет. Но все-таки предположим, что некоторые последствия данный налог будет иметь уже в году текущем. Тех, у кого несколько квартир и кто их держит с целью перепродажи, новый кодекс заставит задуматься. А стоит ли выжидать роста цен на квартиры, ведь придется платить налоги? Они, конечно, небольшие, но, учитывая патологическую тягу большинства украинцев, уклонятся от налогов, чисто психологический фактор есть. Ну, а раз спекулятивные настроения поубавятся, то теоретически можно предположить о снижении цен на недвижимость. Но и помимо того в главном фискальном документе есть множество поводов для размышления. Начнем с риелторов и их деятельности.

На сегодня рынок риелторских услуг принципиально состоит из трех сегментов: крупные компании, мелкие и средние агентства и так называемые независимые риелторы, работающие, как правило, полулегально. В обозримом будущем структура существенным образом изменится. И вот почему.

Услуги посредничества предоставляют в основном физические лица предприниматели (ФЛП). Пока все тихо-мирно – по отношению к ним работает упрощенная система налогообложения. А вот с 1 апреля они перейдут на общую систему налогообложения. Казалось бы абсурд. С 1-го апреля должны как раз начаться налоговые каникулы, обещанные президентом малому бизнесу. Но весь юмор в том, что предприятия, которые занимаются операциями с недвижимым имуществом и работают по упрощенной системе налогообложения, согласно условий 154-ой статьи Налогового кодекса Украины не освобождаются от налогов, а более того переходят на общую систему налогообложения. Они будут платить НДС, налог на прибыль, отчисления в разнообразные фонды. Причем, если СПД имеет наемных работников, то и за них придется выплачивать социальные взносы, исходя из минимальной зарплаты. НДС тоже не ограничиться 20-ю процентами. Все плательщики НДС должны будут подавать отчеты вэлектронном виде. Для этого нужны специальные «ключи», а услуга по их получению будет платной.

В результате налоговая нагрузка будет достигать до 60%. Все кто работал на едином налоге, столкнутся с непосильным налоговым грузом и уйдут в тень. То же самое сделают и частники, которые сейчас оказывают услуги на полуофициальной основе. «Серые» риелторы будут просто сидеть на телефоне, периодически давая рекламу. И получится так, что работать по правилам, то есть содержать штат и полноценно платить налоги смогут только очень крупные агентства. Они то и укрепят свои позиции на рынке и при этом завоюют больше доверия. Согласитесь, любой покупатель куда больше доверяет солидной компании с реальным офисом, нежели сомнительному типу, представившемуся как агент по продаже недвижимости.

Фактически произойдет существенное сокращение сегмента агентств, позиционирующих себя как тот самый пресловутый «малый» бизнес. Рынок риелторских услуг уменьшится еще и за счет клиента. Как уже упомянули, от новых налоговых обязательств пострадает малый и средний бизнес, который на данный момент является основной категорией покупателей. От его платежеспособности во многом зависит стабильность. Если будет «страдать» средний класс, то рынок недвижимости может просто обвалиться.

Кто сумеет найти свою нишу, существенно поднимет цену на услуги. Ведь та же, например, ставка налога на добавочную стоимость, включается в стоимость услуг. Сами участники рынка заявляют о повышении цен на свои услуги на 20-25%. Кроме того, подорожают и услуги независимых оценщиков.

Что касается налога с аренды на недвижимость, то отныне выгоднее быть не ФЛП, а просто платить доход как физическое лицо. Тем более, что Гражданский кодекс позволяет сдавать жилье в аренду, не регистрируясь предпринимателем. В таком случае налог составит 15% — по ставке налогообложения физических лиц.

Плюс к этому всегда можно воспользуются законным способом минимизировать налоги. Например, при оформлении договора аренды в документ вносится сума, которая на порядок ниже рыночной. Скажем, вместо 3 000 гривен определяют 400 гривен и, соответственно, с этой суммы платят налог. И никто тут не указ, ибо сейчас по закону квартиру можно сдавать только за квартплату, а то и вообще даром.

Если же зарегистрироваться предпринимателем, то это автоматически означает переход на общую систему налогообложения – 15% подоходного и 35% в соцфонды, поскольку единая система налогообложения для данного вида деятельности не предусмотрена. Тут арифметика очень проста — арендодатель все траты переложит на плечи конечного потребителя. Результат — цены поползут вверх и отпугнут немалую долю квартиросъемщиков, а рынок опять недосчитается потенциального потребителя и его денег.

Возможен и третий вариант. Работать нелегально. Тогда будьте готовы заплатить штраф от 5 до 34 тысяч гривен, если налоговикам удастся доказать факт сдачи жилья в аренду. Конечно, при желании факт уклонения от уплаты налогов найти можно (благо, правовых лазеек много). Доказать и наказать тоже не проблема. И другим не повадно будет. Приблизительно так реагируют налоговики по поводу несовершенства системы.

Достанется и агентствам. По ныне действующему закону операторы недвижимости обязаны уведомлять органы налоговой службы о всех объектах, сданных в аренду при их участии. Фактически риелторы стают налоговыми агентами.

Правда, вся суровость налоговой машины начнет работать только со следующего года, поскольку много недоработок существует. В частности, пока непонятно как быть тем, кто занимается сдачей жилья в аренду посуточно.

Идем далее. Есть в кодексе еще один маленький нюанс, который может создать большие проблемы, если быть невнимательным. В соответствии со статьей 172 Налогового кодекса Украины, пятипроцентным налогом облагаются доходы от продажи недвижимого имущества, если оно пребывает в собственности меньше 3 лет. Сложно сказать, какова тут логика, но имейте в виду! Если продается земля, то не облагаются налогом участки до 10-ти соток в городе и до 25-ти в сельской местности.

Косметических изменений коснулся и налог на землю. Законодательно закрепили снижение ставки налога за земли малых населенных пунктов (до 3 тыс. жителей), в которых не проведена нормативная оценка, до 0,075 гривен за метр. Раньше данная норма действовала для населенных пунктов, в которых проживает до 200 жителей.

Перепало и ОСМД (Объединение Сограждан Многоквартирных Домов), которые сейчас активно пропагандируются со стороны государства. В частности, документом предусмотрено, что каждый, кто состоит в ОСМД, несет персонально налоговые и денежные обязательства за это самое объединение. И в случае, если у Объединения появляются долги, скажем, за коммунальные услуги, то есть все правовые основания предъявить требование к любому из членов об уплате всей суммы задолженности или конфисковать имущество в сет долгов!? А ведь все знают, что любое ОСМД (а особенно если оно создано в новостройке) располагает парой-тройкой ничейных квартир и у многих может возникнуть соблазн приписать сомнительные долги и через суд отобрать реальную квартиру.

Есть, конечно, в Налоговом кодексе и условно приятные вещи, как, например, освобождение от налогообложения строительно-монтажные работы при строительстве доступного жилья строящегося за государственные средства.

Напоследок отметим, что в текущем году ситуация может кардинальным образом изменится, ведь нужно много еще внести изменений в законодательство (около 200 подзаконных актов), дабы большинство фискальных инициатив заработали должным образом.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

С 1996 года в Украине все коммунальное жилье передали местному самоуправлению, а в 1999 году были отменены дотации на капитальный ремонт из госбюджета. Все это происходило в унисон с приватизацией. Сегодня около 90% квартир находятся в частной собственности. Но что характерно, хозяева приватизированных квартир твердо уверены, что их коммунальные проблемы должно решать государство за счет бюджетных средств.

Конечно, делать этого никто не будет, но жилищно-комунальное хозяйство спасать надо. Вот и решено было подтолкнуть жильцов к самоорганизации, дабы свои проблемы они решали сами.

В последний год значительно активизировался призыв о необходимости и целесообразности создания ОСМД (объединений совладельцев многоквартирных домов). Впервые ОСМД вошел в обиход в 1992 году, когда в Законе Украины «О приватизации жилого государственного фонда» было отмечено, что собственники приватизированных квартир могут создавать подобные объединения.

Деятельность ОСМД определяется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». ОСМД – это юридическое лицо, то есть объединение имеет название, печать, банковский счет, логотип, официальные бланки. Кондоминимум имеет достаточно широкий спектр возможностей в плане выбора принципов хозяйствования. Можно самостоятельно управлять, можно передать дом на обслуживание какой-либо хозяйствующей компании или даже пресловутому ЖЕКу, можно составить договор только на предоставление некоторых услуг со стороны ЖЕКа, а можно напрямую составлять договора с коммунальными службами города.

ОСМД собственными силами собирает деньги с жителей и расплачивается с поставщиками услуг. Объединение позволяет жителям самим решать, что должно быть профинансировано, когда и в каком объеме.

Объединение исполняет те же функции, что и ЖЕК, но главное, жители всегда знают, куда идут деньги. Это важно – знать и видеть, за что платишь.

Зарегистрировать ОСМД несложно. При каждой госадминистрации закреплен регистратор, который делает все бесплатно. Можно эту рутину доверить юрфирме, которая за 1800 гривен проделает Вашу работу – резервирование названия, разработку документов, протоколов, регистрацию в госучреждениях, изготовление печати, открытие банковского счета.

Одним из принципиальных недостатков ЖЕКов является тот факт, что значительная часть денег (более семидесяти процентов), которая поступает им на счета идет на содержание управленческого и рабочего персонала конторы. В условиях ОСМД подобное исключено.

Функции руководителя исполняет глава правления, которого выбирают из среды жильцов дома. Практикуют также привлечение руководителя со стороны, а члены объединения оговаривают уровень его зарплаты. Как правило, ОСМД нанимает также бухгалтера. Вот и весь штат.

Поскольку Объединение является некоммерческой организацией (не имеет права получать прибыль с целью ее перераспределения между членами объединения), то этот статус предоставляет право на льготное налогообложение. Прибыль получать можно, но она должна перенаправляться на содержание дома или придомовой территории.

С 2002 года был принят закон, который дает право жителям дома на свое усмотрение распоряжаться холлами, подвалами, чердаками дома, в котором они живут. Особо предприимчивые граждане сдают эти помещения в аренду, а плату за их использование используют на свое усмотрение. На начальном этапе возникновения, некоторые ОСМД, пользуясь законным правом на реконструкцию строений, активно надстраивали дополнительные этажи на своих домах, которые потом продавали или сдавали в аренду.

Также в случае образования ОСМД придомовая территория закрепляется за организацией бесплатно, и она может сделать с ней все что угодно в рамках закона. Некоторые на вверенных им территориях даже планируют строить новые многоквартирные дома. Например, если возле дома есть какие-либо хозяйственные помещения, то ОСМД может обратиться в городское управление архитектуры и градостроительства с предложениями касательно реконструкции данного объекта. Таким образом, формальное юридическое право есть и под предлогом реконструкции хозпомещения его можно превратить в жилой объект. Кстати, юридическое право на придомовую территорию, очень хороший способ перестраховать себя от несанкционированной застройки в собственном дворе, особенно это касается тех, чьи дома размещены в так называемых «элитных» районах города.

Еще один бонус: передавая дом в эксплуатацию, застройщик должен передать 2% квартир в виде служебных. Если же образовано ОСМД, то при сдаче дома, квартиры передаются именно Объединению. В результате квартиры, как правило, сдаются в аренду и организация получает существенный источник дополнительных доходов.

Как видим, ОСМД предлагает множество вариантов по обустройству дома. Хотят жильцы – пусть хоть торговый центр у дома строят, но только за свои деньги. Правда, и все проблемы, связанные с его эксплуатацией и ремонтом, ложатся на плечи хозяев.

Ради справедливости рассмотрим и обратную сторону медали. Противники ОСМД утверждают, что подталкивание к подобным объединениям не что иное, как желание государства избавится от головной боли в виде неликвидного, отслужившего свое ЖКХ: многие дома находятся в аварийном состоянии, изношенность других достигает почти 100%, придомовые территории застроены будками и гаражами, то есть никаких коммерческих выгод местным властям уже не предвидится. Вот и решили «государственные мужи» взвалить проблему на плечи граждан.

Проблема в том, что домовладельцы создают ОСМД в относительно безаварийных и современных домах, где существенных трат пока не предвидится. Ну, кто захочет тратить сумасшедшие деньги (200 тысяч косметический ремонт и порядка 3 миллионов капитальный, если говорить о «девятиэтажке»), даже ради собственного благополучия. Особо прогрессивные государственные деятели предлагают брать кредиты, договариваться с подрядчиками. Правда, можно представить себе реакцию на такое предложение, скажем, пенсионеров, проживающих в «хрущевке».

Организовывать ОСМД можно и нужно, но только при условии, что аварийный дом будет передан капитально отремонтированным. Напоследок отметим, что в скором будущем правительство планирует ОСМД полностью заменить ЖЕКи на ОСМД. С 2011 по 2014 год будет проводиться разъяснительная работа по добровольному переходу, а к 2015 году правительство планирует и вовсе упразднить государственные жилищно-эксплуатационные конторы, а ОСМД сделают обязательной нормой.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

Наверное, каждый в своей жизни хоть раз задумывался о ценах на нашем рынке недвижимости и всегда ловил себя на мысли – почему же так дорого? Действительно, если сопоставлять наши зарплаты и цены на квартиры, то о собственном жилье мало кому мечтать приходится. Как же обстоят дела в других странах? Какие цены и в каких странах можно считать сегодня минимальными?

Следует учесть, что помимо современных квартир и апартаментов, в каждой стране есть свои трущобы. Исходя из таких позиций, подыскать недорогой вариант в небольшом городке или каком-нибудь депрессивном районе вполне возможно. В общем, за 10-15 тысяч евро жилье можно найти в любой стране мира.

Нынешние ценовые тенденции на мировых рынках существенным образом подкорректировал мировой кризис, который, впрочем, и начался на том же рынке недвижимости. Волна снижения цен на недвижимость прокатилась по всему миру. Сейчас в Европе все еще застой, который и в 2011 году прогнозируется. Поэтому большим спросом пользуется жилье эконом-класса.

Например, в Италии наиболее востребованное жилье ценой от €50-150 тысяч. Все зависит от региона. Хотя доводилось слышать, что в Калабрии (самый дешевый на сегодня регион страны) квартиру можно и за 10 тысяч прикупить, причем это будет жилье заведомо лучше, привычной нам «хрущевки». А вот в Лигурии (для итальянцев данный регион, что для нас ЮБК (Южный берег Крыма), стоимость скромной квартирки может достигать €200 тысяч. Обзавестись виллой эдак метров сто пятьдесят где-нибудь на Сардинии можно ровно за 250 тысяч евро.

В Греции жилплощадь в 50-70 м2 в километре от моря предлагается по цене 50-60 тысяч евро. Это с учетом того, что по заверениям самих греков их недвижимость, начиная с 2008 года, подешевела на треть. Но опять же, если обратить свои взоры в сторону популярных курортных зон, то цены возрастают почти в два раза. В Афинах двести метров жилплощади можно и за миллион приобрести. А вот домик у моря на одном из многочисленных островов можно приобрести за €200 тысяч. Недешево, если учитывать, что страна находится на грани дефолта.

В Португалии разброс цен на жилье впечатляющий. Скажем, в дождливой Северной части страны двухкомнатная квартира будет в пределах €50-70 тысяч, а в более благоприятном южном регионе — от €100 тысяч. Апартаменты площадью более 120 м2 дешевле 250 тысяч евро вряд ли найдете.

Чтобы купить скромную квартирку в Париже, потребуется потратить до €100 тысяч. В порядке исключения можно подыскать вариант за 70-80 тысяч евро. В других городах, за исключением Марселя, недвижимость на 20, а то и на 30% дешевле. В среднем недвижимость во Франции обходится в 2,7-3,2 тысячи евро за квадратный метр. Исключение составляет лишь Лазурный Берег. В этом символе роскоши и престижа квадратный метр стоит от 11 тысяч евро.

В Египте цены на недвижимость по нашим меркам очень демократичные. Квартиру на побережье можно приобрести из расчета 400 евро за квадратный метр, а жилье на так называемой «второй линии» побережья и вовсе стартует от 200 евро за квадратный метр.

50 квадратных мет ров жилплощади на Испанском взморье можно купить, если у Вас есть минимум 110 тысяч евро. В Барселоне за 80 «квадратов» попросят немногим более 160 тысяч евро, а в Мадриде за аналогичное жилье на целых 25 тысяч меньше. Хотя не самое лучшее жилье (как, например, у нас «хрущевки») в полукриминальных районах можно и за 35 тысяч евро подыскать. За собственный домик площадью 150 м2 придется выложить 200 тысяч евро.

А вот в Турции за те же 35 тысяч евро можно купить добротный объект в не самых худших регионах. Риелторы утверждают, что за эту сумму при желании можно даже купить квартиру в курортной Анталии. Не Бог весть, какой площади, но тридцать «квадратов» с полной отделкой рядом с морем и сопутствующей инфраструктурой в виде саун, бассейнов и джакузи, вполне реально. В Алании собственный дом площадью 200 «квадратов» можно прикупить за 140 тысяч.

Когда приходится говорить о Германии, то волей неволей вспоминаешь истории о дешевом жилье Берлина, которое в разы дешевле киевского. Поспешим заверить, что это действительно так – квартиру в Берлине можно без проблем приобрести за 30 и даже за 20 тысяч евро. Но в данном случае речь идет о так называемых «восточно-немецких» квартирах, то есть квартирах построенных во время социалистического господствования в СССР в Восточной Германии. Разумеется, что сейчас такое жилье практически не пользуется спросом, что частично и объясняет его ценовую доступность. Причем, данная особенность касается практически всех Восточно-германских городов, за исключением Дрездена, Потсдама и Эрфурта. Правда, и «не совковое» жилье в Берлине реализуется по разумным ценам. Скажем, квартира «под ключ» площадью от 40 м2 в новом доме стартует с отметки в €50 тысяч. Средняя цена на недвижимость в Германии составляет 1,5-2 тысячи евро за квадратный метр. В Западной Германии самыми дорогими считаются Мюнхен, Штутгарт, Франкфурт. В этих городах цены чуть выше – от 2,5 тысяч евро за квадратный метр.

Шестьдесят тысяч евро! При данном бюджете есть возможность купить небольшую квартиру в новостройке на окраине Праги (Чехия). А вот за 80-90 тысяч добротную «двушку» в нашем понимании подыскать можно без проблем. Зато в других регионах за такие деньги можно приобрести дом.

В принципе подобная сумма (60 тысяч евро) позволяет купить скромные апартаменты в Будапеште, Братиславе, Любляне. На Кипре до 60 квадратных метров жилплощади за данные деньги тоже можно приобрести. В Британии с такими деньгами можно рассчитывать разве что на провинциальную квартирку.

В Болгарии за 35 тысяч евро рассчитывайте на квартиру площадью в 50 метров квадратных с видом на море. В этой стране жилье варьируется от 750 до 1500 евро за квадратный метр. Например, на престижнейшем курорте Солнечный берег квадратный метр апартаментов предлагается от 1100 евро. Цены на частные дома от 150 тысяч.

Следует также помнить, что во многих зарубежных странах при приобретении жилья придется отдать существенно больше, чем цена объекта. Виной тому разнообразные налоги и сборы. НДС, налог на покупку, пошлины (государственные, местные, гербовые и т.д.) услуги адвоката, нотариуса – вот что прибавляет к цене не один процент.

В некоторых странах подобные траты могут доходить до десяти и более процентов. В Испании – 9%, а в Италии и Франции – 10-14%. А в Болгарии сумма единовременного платежа при покупке и оформлении в собственность квартиры составляют до 23% от стоимости. Правда, в силу таких высоких регистрационных сборов и комиссий, в Болгарии разница в цене предложения и цене реальной сделки зачастую разнится на 15% в сторону уменьшения.

Итак: если для Вас близость моря, развитая инфраструктура и престижное местоположение факторы второстепенные, то стать владельцем скромной квартирки в развитых странах Европы можно за €30-50 тысяч. На апартаменты придется потратить от €120 тысяч, а за отдельный домик будьте готовы отдать минимум 150 тысяч евро.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

Так уж повелось, что в жизни человека больше всего внимания и интереса вызывает все, что с приставкой „самый”, особенно если речь идет о средствах самовыражения. К таковым у нас относятся автомобили, дома, положение в обществе. Конечно, для многих не по карману статусный автомобиль или вилла, но престижный адрес проживания тоже неплохое средство самоудовлетворения. О самых престижных поселках и пойдет речь ниже.

Сразу же хотелось бы отметить, что рейтинг и методика его составления, не претендуют на истину в последней инстанции, поскольку во внимание брались поверхностные и очевидные факторы. Населенные пункты оценивались исходя из таких предубеждений:

1. Месторасположение. Тут аксиомой считалось, что безоговорочный радиус влияния Киева составляет 40 километров. Что это означает? Все населенные пункты, размещенные на таком расстоянии от столицы тяготеют к Киеву – туда люди ездят на работу, на учебу, проводят шоппинг и т.д.

В пределах данной 40-километровой зоны можно выделить три кольца: до 10 километров — все, что расположено в 10-ти километровой зоне, как правило, позитивно сказывается на наличии подъездных путей и инженерных коммуникаций (централизованного водопровода, канализации, газопровода); 10-20 километров – фактически пригородная полоса, где, несмотря нка сельскую местность, очень распространен городской стиль жизни; 20-40 – завершающее кольцо, где уже нет суеты большого города. Так вот, 3 бала населенный пункт получал, если находится в радиусе 10 километров от столицы, 2 бала 10-20 км, 1 бал 20-40 км.

Конечно, одного расстояния мало. Нужно еще удобство подъездных путей. Например, самыми удобными трассами считаются Житомирская и Одесская. Именно эти направления и считаются с точки зрения транспортного удобства наиболее престижными. Тут тоже можно было бы присваивать баллы. С другой стороны, чем ближе к городу или автомагистрали, тем выше загазованость воздуха, шумовое загрязнение… Но поскольку наш рейтинг познавательно-упрощенный, поэтому и ограничимся радиусом доступности.

2. Наличие в административных границах населенного пункта или возле него коттеджного городка — 1 бал; 2 бала, если таких городка два или три; 3 бала если три и более. Вообще то наличие коттеджных городков является, чуть ли не главным фактором, определяющим престижность населенного пункта. Ведь если в окрестностях села или поблизости него находятся котеджные городки, значит, населенный пункт имеет хорошее транспортное сообщение с Киевом, там достаточно развитое инженерно-коммуникационное сообщение, благоприятная экология (во всяком случае, на первый взгляд) и т.д. Более того, многие населенные пункты Киевской области уже давно ассоциируются с коттеджами, виллами и таунхаусам, которые возле них построены.

Вот, например, возьмем Конча-Заспу. По своей сути это населенный пункт с санаторием. Но в сознании людей Конча-Заспа это не административная единица, а понятие роскоши и богатства. Цена домов там нередко заваливает за несколько десятков миллионов гривен. Сотка земли может достигать $100 тысяч. Такие деньги платят за престиж. Целое состояние за то, чтобы выделить себя среди других.

Кстати, о ценах. Следующий наш параметр присвоения баллов – цена квадратных метров, поскольку мы тесно увязали населенные пункты и коттеджные городки вблизи них. Тут тоже все очевидно — престижность напрямую зависит от цен на «квадраты».

Например, в направлении Обухова наибольшее количество элитных и дорогих вилл. Соответственно, в Обуховском районе и цены наивысшие. Далее следуют населенные пункты Вышгородского и Бориспольского районов. Только тут предпочтение отдаем населенным пунктам, которые имеют выход к водоемам. Например, Вишенки, Процев. В Вышгородском районе отметим Старые и Новые Петровцы.

Самые низкие цены наблюдаются в населенных пунктах Броварского и Бородянского районов, не имеющих выхода к Днепру.

Отметим еще один принципиальный момент, касающийся стереотипов. По причине того, что деловой центр Киева расположен на правом берегу Днепра, населенные пункты «левобережья» интуитивно считаются менее престижными и пользуются меньшим спросом. За исключением некоторых, что имеют выход к реке Днепр.

3. Касательно бальной оценки, то 1 балл присваивался населенным пунктам, новострои в которых продаются до 1000$ за квадратный метр; 2 балла – 1000-1500$; 3 балла – свыше 1500$.

4. Экология: 1 бал присваивался если населенный пункт загрязненный; 2 бала – относительно чистый; 3 бала – чистый. В данном подходе превалирует обобщение и условность.

Во-первых, населенных пунктов, чистых с точки зрения экологии, в области не существует. Это, кстати, не только проблема столичного региона. К чистым относим те, которые имеют наименьшее загрязнение.

Во-вторых, объективно оценить «экологию» населенного пункта нереально. Для этого нужен качественный экологический аудит.

В-третьих, при присвоении баллов за основу бралась карта антропогенной нагрузки области. Относительно экологически чистыми можно считать населенные пункты, которые основывались как санаторно-курортные зоны. А это: Ирпень, Ворзель, Лесная Буча, Пуща-Водица, Боярка в Киево-Святошинском районе. В Обуховском районе к таковым относим Козин, Конча-Заспу, в Бориспольском – Гора и Вишенки. Круглык, а в Вышгородском – Лютяж и Хотяновка. В принципе эти населенные пункты и получают максимальные балы «за экологию».

Экологические рейтинги в данном случае должны быть определяющими. Уже прошли те времена, когда верхом блаженства считался дом большой «квадратуры», удаленный от автомагистралей, размещенный возле речки или в сосновом лесу. Это все условности, а в большинстве случаев еще и самообман.

Например, пресловутое Обуховское направление довольно загрязнено. Чего стоит только полигон твердых отходов №5 и полигон строительных отходов №1. Да и близость Трипольской ТЭС тоже неблагоприятный фактор.

По большому счету загрязненные и радиоактивные участки встречаются во всех направлениях. Нельзя выделить экологически чистые направления, а тем более районы.

Экологически чистыми могут быть лишь относительно небольшие территории, выделить которые можно только с помощью профессионального и комплексного экологического исследования территории.

По результатам подсчетов каждый населенный пункт получает общее количество баллов, которое и определяет место в рейтинговой таблице. В рейтинговую таблицу включались, только те населенные пункты, набравшие по каждому из параметров балы.

Не то, что бы такие рейтинги несли практическую пользу, ведь у каждого свои вкусы: для одного главное речка и лес, для другого наличие канализации, а для третьего элитные соседи. Да и, в конце концов, каждый человек определяет всегда по таким категориям как «нравится — не нравится», «подходит – не подходит», в которые он вкладывает только ему понятный смысл.

№	Населенный пункт	Район	Расстояние до города Киев, км	Наиболее известные котеджные городки в административных границах населенного пункта
1	Конча-Заспа	Обуховский	25	«Золотые Ворота»
2	Козин	Обуховский	12	«Сосновый Бор», «Соби», «Серебряный залив», «Альбатрос», «Седьмое небо»
3	Хотяновка	Вышгородский	12	«Вышгородская Брама»
4	Боярка	Киево-Святошинский	10	«Family House»
5	Круглык	Киево-святошинский	10	«Маеток»
6	Плюты	Обуховский	20	«Плютово», «Три реки»
7	Иванковичи	Васильковский	10	«Маеток. Жемчужина Италии», «На опушке», «Маеток. Бриллиант Греции»
8	Ирпень	Киево-Святошинский	10	«Ясни зори»
9	Старые Безрадычи	Обуховский	20	«Безрадычи», «Южный Амфитеатр»
10	Вита-Почтовая	Васильковский	9	«GreenHills»
11	Романков	Обуховский	12	«Bosco Village»
12	Коцюбинское	Киево-Святошинский	3	«Коцюбинское»
13	Вишенки	Бориспольский	10	«Золоче», «Вишневе містечко», «Золоче-Клуб»
14	Процев	Бориспольский	10	«Посольская Гута», «Софиевка»
15	Новые Петровцы	Вышгородский	9	«Козья Спина»
16	Княжичи	Броварской	8	«Княжичи», «Княжий маеток»
17	Крюковщина	Киево-Святошинский	3	«Садок Вышневый», «Уютный уголок»
18	Гостомель	Киево-Святошинский	5	«Канадская деревня»
19	Гора	Бориспольский	11	«Парк Хаус»
20	Ходосеевка	Киево-Святошинский	7	«Золотой каштан»
21	Жовтневое	Бориспольский	10	«Заповедный-1»
22	Новоселки	Вышгородский	15	«Ольжичи» («Красная калина»)
23	Старые Петровцы	Вышгородский	14	«Старый Сад»
24	Новые Безрадычи	Обуховский	34	«DreamLand», «Family Club»
25	Рожны	Броварской	18	«Магнат», «Серебряные лучи», «Деснянська хвыля»
26	Крушинка	Васильковский	18
27	Березовка	Макаровский	17	«Козырный», «Лесная сказка», «Олимпийский»
28	Озера	Бородянский	18	«Озерный»
29	Лубянка	Бородянский	23	«Ялынка», «Поляна Лубяна»
30	Севериновка	Макаровский	25	«Севериновская жемчужинка»
31	Богдановка	Броварской	30	«Новая Богдановка», «Клад Богдановки»
32	Здоровка	Васильковский	24
33	Петрушки	Киево-Святошинский	26	«Петрушки»

 

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

После летнего «застоя» рынок недвижимости постепенно обретает деловую активность. Означает ли это повышение цен? Пик снижения цен на жилье, который пришелся на летние каникулы, отбросил стоимость квартир на пару лет назад. Сейчас оживление спроса еще очень далеко от докризисных времен, потому что у покупателей нет денег. Как результат, предложение в 5 раз превышает спрос.

Причиной снижения спроса является существенный разрыв между покупательской способностью среднего класса, а ведь это основная категория покупателей, и реальными ценами. Если раньше значительная часть покупок свершалась с помощью ипотеки, то сейчас данный рынок «скорее мертв, нежели жив». Отсутствие доступной ипотеки, чуть ли не главный фактор, тормозящий рынок жилья.

Сейчас покупатель почти не идет на инвестирование на этапах котлована. Даже в недострои (70% готовности и выше) привлечь клиента крайне тяжело.

Многие эксперты прогнозировали обвал цен на жилье уже этой осенью, но пока существенного снижения не наблюдается. Констатация факта типа «за последнюю неделю цена упала на 0,2%» не несет никакой информативной нагрузки, поскольку такие цифры находятся в пределах статистической погрешности.

Для рынка недвижимости чем больше период, тем отчетливей тенденции. При таком подходе можно наблюдать довольно отчетливую тенденцию — ежемесячное удешевления в пределах 1%, что за текущие девять дало не менее 10 %. Рынок недвижимости система очень большая, а посему плавная и инертная. Что это значит? Если, к примеру, цена в предыдущем месяце снизилась на 1%, то с большой долей вероятности и в следующем месяце снижение составит порядка 1%, даже если произойдет что-то непредсказуемое. Удорожания жилья в этом году не предвидится. Есть все предпосылки считать, что украинский рынок недвижимости на ближайшие несколько лет будет вполне предсказуем. Главная тенденция — плавное, но непременное снижение цен. Рынок будет двигаться к «ценовому» дну.

Подобные процессы будут наблюдаться, как минимум, до конца текущего года. Да и то, что новые квартиры выставляются в среднем по более низким ценам, показывает, что сами продавцы тенденции к удешевлению понимают и принимают.

На вторичном рынке, несмотря на снижение спроса, существенного снижения пока не наблюдается. Тут действует чисто субъективный фактор. Продавцы принципиально не идут на снижение цен. Понять их можно. Если два года назад квартира стоила, скажем, 100 тысяч, то сейчас продавать ее за 30 тысяч психологически сложно.

Среди реальных факторов, которые действительно могут повлиять на цены на жилье в сторону уменьшения, есть поднятие цен на коммунальные услуги. Ведь есть у нас малообеспеченные люди, во владении которых находятся квартиры большого метража. Так вот, с учетом галопирующих цен, на пенсию или зарплату в пределах 1300- 1500 гривен содержать большую жилплощадь станет малореальным. Или, например, новый проект налогового кодекса также делает владение жильем дорогим удовольствием, особенно это касается больших площадей. Многие арендодатели в свете постоянных повышений тарифов на жилкомуслуги вскоре поймут, что сдача в аренду становится невыгодной, поэтому лучше квартиру продать.

Монополизм на рынке строительства тоже немаловажный фактор, удерживающий цены на столь высоком уровне. Главными монополистами зачастую выступают государственные «Горстрои», поэтому, как бы ни странно это звучало, крах монополизма очень резко приведет к удешевлению жилья. Судя по всему, такой сценарий тоже вероятен. В докризисное время рентабельность застройщиков достигала 100%. Сейчас показатель рентабельности на уровне 15%. Такие доходы не дают возможности расширять бизнес или даже завершить начатое строительство.

Многие эксперты придерживаются мнения, что абсолютный минимум на недвижимость будет, достигнут, когда объекты начнут реализовываться по себестоимости. Тут следует учесть, что себестоимость украинской первичной недвижимости на половину состоит из коррупционной составляющей, а именно платы за разнообразную разрешительную документацию на строительство.

Итоговое снижение цен за 2010 год прогнозируют на уровне 25%. До конца года стоимость одного квадратного метра потеряет в цене минимум пять процентов, а то и все десять. При этом наиболее потеряют в цене двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а наименее – дешевые однокомнатные. В случае девальвации национальной валюты падение может быть более резким, в случае ревальвации – наоборот.

Больше всего потеряет в цене жилье среднего класса. Элитное и так называемое жилье эконом-класса («хрущевки» и «гостинки») в цене потеряют мало, поскольку это наиболее ходовой товар.

По прогнозам, на рынке вторичного жилья квартиры в городах-милионниках будут стартовать с отметки $20 тысяч за однокомнатные. Это за площадь 35-40 м2. Двухкомнатные квартиры можно будет приобрести от $30 тыс. (45-50 м2). А трехкомнатные площадью от 60 м2 будут предлагаться по цене от $50 тысяч. Квартиры в новостроях с аналогичным «метражом» будут в среднем на 30-50% дороже. Падение цен в регионах и городах поменьше будет гораздо стремительнее, в силу специфики ценообразования и несколько иного благосостояния.

А вот когда будет достигнуто «ценовое дно», сказать сложно. Некого рода барометром для всего рынка Украины служит столичный рынок недвижимости. По самым смелым заверениям экспертов, когда цена однокомнатной квартиры будет 10 тысяч долларов для Киева, то можно будет считать, что «дно» достигнуто. По срокам тяжело спрогнозировать, но сейчас большинство специалистов уверены — своего минимума цены достигнут к лету 2011 года.

В заключение отметим, что ни моментального обогащения населения, ни доступной ипотеки пока не предвидится, поэтому объективных предпосылок для поднятия цен нет. Рынок недвижимости начнет расти, только с ростом экономики и с восстановлением банковского сектора, что возможно только через три года.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

Покупка конфискованного или арестованного имущества имеет свои выгоды экономического характера. Если фундаментально этим заняться, то можно найти объект по ценам существенно ниже рыночных. Но стоит также помнить об определенных юридических нюансах и рисках, о которых мы и поведаем ниже на примере квартиры.

Продаваемая квартира может быть либо конфискована, либо арестована. Принципиальных причин может быть три: первая – как способ наказания, прописанный в Уголовном кодексе Украины, вторая — в качестве платы по каким-либо долгам, и третья — по просроченным или невозвращенным ипотечным кредитам.

Кстати, с недавнего времени банки могут принудительно продать квартиру во внесудебном порядке. Ради справедливости отметим, что такая норма может быть применена только по ипотечным договорам, заключенным после 14 января 2009 года.

Если банк реализует имущество самостоятельно, то тут тоже имеются определенные выгоды для покупателя. Дело в том, что банки не ставят задачу заработать, им бы лишь вернуть деньги, выданные на ипотечный кредит. Однако, не все банки лично занимаются перепродажей залогового имущества, которое было конфисковано. После взятия имущества на свой баланс у банка появляется дополнительная налоговая нагрузка. Поэтому создаются дочерние компании, которые и подыскивают покупателей.

Если же имущество арестовано или конфисковано рукой правосудия, то оно выставляется на аукционные торги, которые проводит специализированная торговая организация, выбранная исполнительной службой на конкурсе.

К примеру, в Киеве структура жилья выставляемого на торги такова: около 80% квартир по частным долгам, 10-15% — по проблемным ипотечным кредитам и не более 5% — по уголовным делам.

В то же время общее количество продаваемых квартир невелико. В среднем в месяц, в том же Киеве с молотка уходит всего две квартиры. Если говорить о проблемных квартирах, «отчужденных по ипотеке», то количество таких очень невелико. В основном банк и должник расходятся полюбовно. Если заемщик не в состоянии вернуть кредит, банкиры предлагают разные компромиссные варианты: реструктуризация долга, выплата только процентов по кредиту, продажа по обоюдному желанию через агентство недвижимости, с целью погасить долг. То есть в основном, «проблемное» жилье продается добровольно владельцем на стандартных условиях, скажем, через агентство недвижимости. Если нужно побыстрее сбыть, цену могут немного снизить.

Есть и другие тонкости. Ипотечные «проблемные» квартиры по бросовым ценам продаются очень быстро и в основном среди сотрудников банка или их знакомых. На аукцион они попадают в виде исключения.

Разумеется, что все это делается не из благотворительных целей, а чтобы минимизировать убытки, которые, в случае аукциона, существенны, в первую очередь для банка. И вот почему.

Во-первых, цену конфискованного имущества определяют эксперты, которые не особо утруждаются, и просто определяют стоимость квартиры как среднюю цену на похожее жилье в данном микрорайоне, поэтому на торги выставляется жилье по несколько заниженной стоимости; во-вторых, цена продаваемого жилья на первом аукционе, согласно действующего законодательства, не может быть ниже 90% его общей стоимости; в-третьих, если аукцион не состоялся, то на повторной продаже (не ранее чем через месяц) цена существенно опускается, порой до 30%. И, наконец, в-четвертых, затраты на проведение торгов составляют около 15% стоимости имущества. Сюда входят комиссионные для Государственной исполнительной службы и плата организатору торгов. Эти пятнадцать процентов и являются потерей банка, которые нужно списать в убыток.

Далее следует учесть, что сам процесс продажи квартиры довольно длительный. Несмотря на то, что по закону подготовка к аукциону не должна превышать двух месяцев, в реальности может занимать до полугода.

А если учесть, что рынок недвижимости весьма динамичен в плане изменения цен, а стоимость арестованной квартиры не может изменяться (согласно правовым предписаниям), то это палка в двух концах. Если на рынке наблюдается удорожание недвижимости, то за полгода, выставленная на торги квартира, успевает существенно отстать от среднерыночных цен. Это хорошо! А если тенденция обратная, то возможные выгоды от покупки конфиската снижаются, или и вовсе будут со знаком минус. Это плохо! И еще — до момента проведения торгов должник имеет законное право закрыть долг и вернуть конфискат.

Касательно самих аукционов, то информацию о них можно получить из местных средств массовой информации, а появляться она там должна не позже чем за 30 дней до дня проведения торгов и, как вариант, из банков. Возможен, правда, сценарий, когда организатор аукционов размещает объявления в малоизвестных изданиях (в целях экономии или не желая видеть большого количества участников), где они остаются практически незамеченными потенциальными покупателями.

Да и на самом аукционе могут быть подвохи: есть элементы сговора, договорятся о «нужной» цене и т.д. Характерно это в основном для столичных реалий, в регионах больше шансов без лишней нервотрепки приобрести квартиру через банк или на аукционе.

Если все-таки удалось попасть на аукцион, заявка на участие торгов должна быть подкреплена первым взносом в размере от 5 до 10% начальной стоимости, продаваемого объекта.

В случае выигрыша, оставшаяся сумма выплачивается победителем в течении десяти банковских дней. Если не уложится в данный срок, аукцион считается недействительным, а гарантийный взнос не возвратят.

Пока победитель вносит деньги, организатор оформляет акт о проведении аукциона, который фиксируется нотариально. На основании акта нотариус выдает победителю аукциона свидетельство о приобретении имущества на аукционе. Но пока это не повод для радости.

Согласно действующему законодательству в течение трех лет после решения суда действует срок исковой давности. И у Вас нет никакой гарантии, что бывший собственник, через год-два не обратится в суд с прошением пересмотреть решение о конфискации и, соответственно, признать торги недействительными.

Поводов для этого немало имеется. Например, предыдущий владелец мог произвести самовольную перепланировку квартиры, чтобы усложнить возможное отчуждение квартиры.

Если же в квартире прописаны дети, то выселить их можно только с согласия органов опеки, при этом детям нужно предоставить альтернативное жилье не хуже предыдущего. Правда, некоторые банки стараются не допускать в ипотечных квартирах прописки несовершеннолетних, но такие инициативы не имеют под собой никакой юридической подоплеки.

Да и помимо детей претензии могут появиться со стороны третьих лиц. Например, жена/муж, претендующие на половину имущества. Или допустим, ранее зарегистрированный жилец отбывал срок в местах лишения свободы, и по возвращению он имеет право заявить о своих правах на собственность.

Слишком низкая цена конфиската судом может также трактоваться, как нарушение прав заемщика.

Оспорить можно и сами аукционные торги, причем сделать это может каждый, кто имеет хоть какое-то отношение к аукциону, то есть организатор, участники, банк, бывший собственник. В законе «Об ипотеке» такой случай предусмотрен. А формальным поводом для обращения в суд может послужить нарушение каких-либо правил проведения аукциона, предусмотренных Постановлением Кабинета Министров «Об утверждении Положения о Порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества».

Если претензия истца будет удовлетворена судом, то проблем возникнет немало. Мало того, что оспорить решение будет крайне сложно, так еще и деньги, уплаченные за купленный объект, удастся вернуть не скоро. Как уже упоминалось выше, средства за купленную квартиру перечисляются минимум в трех направлениях: Государственной исполнительной службе, организатору аукционов и в государственную казну либо на счет банка (если конфискат по ипотеке). Возможны также варианты, когда часть денег возвращается прежнему владельцу.

Сами понимаете вернуть деньги, разделенные по разным кошелькам будет весьма хлопотно, скорее всего придется опять обращаться за справедливостью в суд. При этом не забудьте потребовать возмещение ущерба, основания у Вас для этого имеются веские.

Казалось бы, такой сценарий нереальный, но в украинской практике были случаи возвращения проданного конфиската через суд.

Так что будьте бдительны. Тщательно проверяйте документы, чтобы уже после покупки не открылись неприятные обстоятельства — типа жилье находится в налоговом залоге. Наиболее «безопасные» квартиры с юридической точки зрения те, которые куплены с помощью банка, ведь банкиры очень тщательно проверяют недвижимость на предмет всяческих юридических подвохов.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

В среднем в Украине за сутки совершается полторы тысячи квартирных грабежей. И лишь 30% преступлений правоохранителям удается раскрыть. А ведь в 90% случаев кражи можно избежать, если бы была сигнализация.

В Украине активное развитие рынка сигнализаций наблюдается последние несколько лет. Многие граждане убеждаются в том, что проще один раз потратиться на сигнализацию, нежели потом годами возмещать убытки от кражи. Кроме защиты от незваных гостей, сигнализация может выполнять еще много полезных функций. О чем речь и пойдет ниже.

Для начала нужно определиться, какая Вам нужна сигнализация. Принципиально вариантов не так уж и много. Если не готовы тратить много денег и всегда можете положиться на бдительность соседей, тогда Вам подойдет обычная звуковая сигнализация, по народному «кричалка». Такая система при вторжении посторонних людей в Ваше жилище, начнет громко выть, и порядочные граждане, в случае вашего отсутствия, вызовут милицию. Стоить такая охранная система от 100 гривен.

Если хотите использовать более надежный вариант, тогда придется обратить внимание на GSM-сигнализацию. Данный тип работает по принципу мобильных телефонов, то есть передает сигналы по каналу мобильной связи. Что это значит?

Состоит сигнализация из центрального блока и датчиков. Каждый конкретный датчик «пеленгирует» определенные действия: движение, открытие двери, окна, дым и т.д. Если датчики засекают определенные отклонения, они передают сигнал на центральный блок по радиоканалу. Центральный блок, приняв сигнал, может включить ту же звуковую сирену или позвонить (или отослать смс-сообщение) на заранее запрограммированные номера, и сообщить, что сработал такой-то датчик. В итоге Вы (или тот, кому приходят уведомления) принимаете дальнейшие решения: вызываете милицию или пожарных, сами приезжаете на место.

Как уже стало понятно, главным элементом сигнализации является центральная панель, которая обрабатывает информацию, поступающую от датчиков. Именно от ее функциональных возможностей и зависит в основном цена на сигнализацию в целом. Сама простая GSM-сигнализация обойдется в 1500 гривен, но и будет она обладать всего лишь одной функцией — отправку SMS при срабатывании датчика. В то же время можно найти GSM-сигнализации, которые под запрос с помощью ММS-сообщения позволяют увидеть, что происходит в квартире. Другие дают возможность разбивать дом на сектора. Например, можно отключит сигнализацию там, где есть люди. Третьими можно управлять с помощью мобильного телефона (включать, выключать отдаленно). Таких особенностей очень много, поэтому при покупке не поленитесь с ними ознакомиться, вдруг и для Вас что-то полезное найдется.

В зависимости от характеристик, стоимость центральной панели находится в диапазоне от 1000 до 6000 гривен. Лидерами на этом рынке считаются производители из США и Израиля.

Немаловажным моментом при выборе сигнализации являются датчики, ведь это «глаза» и «уши» системы. Датчики могут быть проводные (то есть соединяться с центральной панелью посредством проводов) и беспроводные. Проводные датчики в разы дешевле беспроводных, но учтите, что десятки метров кабеля явно не украсят Ваш интерьер. А вот в плане надежности передачи сигнала проводные эффективнее будут.

При выборе датчиков первым делом нужно обратить внимание на радиус действия, особенно это актуально для больших домов. У беспроводных радиус действия в условиях прямой видимости достигает 300 метров.

И еще одна принципиальная особенность: беспроводные датчики корректно работают только в сочетании с центральными блоками одного и того же производителя.

В принципе основным датчиком в любой сигнализации служит датчик движения, именно их чаще всего и приобретают. Из самого названия уже понятно его предназначение. Если есть домашние животные, лучше приобрести датчики, позволяющие игнорировать домашних питомцев. Отличаются датчики размерами, зоной сканирования, определенными функциями (как-то отключение индикатора, порог срабатывания и т.д.) и стоят в пределах – 150 -500 гривен. Проводные, как уже упоминалось, в три раза дешевле.

На окна и двери ставят датчики открытия. Датчик открытия двери часто еще называют геркон. Герконы бывают двух видов: врезные и накладные. Цена их 50-150 гривен. Установка врезных датчиков процесс трудоемкий, а особенно если приходится устанавливать их на металлическую дверь. А поскольку герконы в большинстве своем магнитоконтактные устройства, то металлическая дверь зачастую рассеивает поле магнита, что может приводить к ложным срабатываниям. Правда, можно обзавестись специальными герконами, защищенными от помех. Еще следует учесть, что врезных беспроводных герконов не существует.

На окно кроме (или вместо) датчиков открытия, ставят датчики разбития стекла (150-300 гривен за штуку). Датчики разбития бывают двух видов: аккустичиские – реагируют на характерный шум разбивающегося стекла, и вибродатчики, реагирующие на определенную амплитуду вибрации стекла.

При желании можно установить датчики для обеспечения пожарной безопасности. Например, датчики дыма, тепла, пламени, газа. Правда, тут есть свои тонкости. К примеру, датчики дыма не рекомендуется размещать на кухне, поскольку они чувствительны к паре. На кухне более уместным будет датчик тепла, хотя он неэффективен в комнатах с высокими потолками. Встречаются на рынке и датчики утечки газа. Выбирая такой датчик, нужно четко знать от какого газа собираетесь защищаться. Дело в том, что каждый тип газа имеет свои физические особенности. Исходя из этого, и выбирается датчик и его месторасположение. Основная масса датчиков предназначена для детектирования природного и угарного газа.

Существуют еще датчики температуры, влажности, освещенности. На первый взгляд они могут показаться абсолютно бесполезными. Но это только на первый взгляд. Например, датчик температуры, в Ваше длительное отсутствие, извещает о падении температуры ниже допустимого уровня, и Вы знаете, что нужно, к примеру, включить отопление. Если сигнализация с элементами «умного дома», то температурный датчик позволяет настроить сигнализацию так, что она самостоятельно включает/отключает отопление в зависимости от сигналов, поступающих от датчиков. Датчики света это не только автоматическое включение света, но и некий отпугивающий фактор для воров, ведь при включении света всегда возникает уверенность, что хозяин дома.

Для особо бдительных собственников частных домов можно рекомендовать еще и охрану периметра. Тут необходимы датчики охраны периметра. Они устанавливаются друг напротив друга, и когда на них подается питание, между датчиками за счет инфракрасных или фотоэлектрических лучей создается невидимая стена. С помощью инфракрасного излучения можно создать барьер длинной до 100 метров. Фотоэлектрические лучи дают возможность до 500 метров. Естественно, что при нарушении данного барьера, сигнализация подает сигнал «тревога». Обойдется все это удовольствие не меньше 3500 гривен.

В принципе не в датчиках дело, а в том, что сможет сделать сигнализация при поступлении информации от датчиков. Поэтому еще раз акцентируем – главное центральная панель – это мозг сигнализации.

Итак! С сигнализацией, центральной панелью, датчиками Вы определились. Теперь их нужно установить. Стоимость таких работ может варьироваться от 1000 до 3000 гривен. Все зависит от сложности оборудования, количества комнат и т.д.

При желании сигнализацию можно установить самостоятельно. Покупая готовый набор, он уже будет настроен, собственнику нужно лишь ввести номера для дозвона, на которые и будет производиться вызов и отправка SMS-сообщений, и закрепить датчики с центральной панелью.

Все описанное выше касается так называемых автономных сигнализаций, которые имеют и свои недостатки с организационной точки зрения. Ведь не факт, что сразу же можно получит информацию о срабатывании датчиков: телефон может быть отключен, забыт дома, не услышан звонок и т.д. Да и вообще, если Вы хотите полностью избавится от головной боли связанной с охраной своего жилья, следует обратиться к профессионалам.

Для этого нужно подключиться к так называемой пультовой охране. В таком случае все хлопоты (вплоть до материальной ответственности за Ваше имущество) ложатся на охрану, но обойдется она дороже, поскольку кроме установки сигнализации придется единоразово отдать до 1500 гривен за подключение к пульту и еще за каждый месяц нужно вносить абонплату от 150 до 350 гривен.

В принципе порядок действий тот же самый, просто вместо Вас или вместе с Вами уведомление о срабатывании датчиков передается на пульт централизованного наблюдения охранной фирмы. По указанному адресу в течении десяти минут прибывает мобильный наряд.

Если раньше подключиться на пульт можно было только в Государственной службе охраны (ГСО), при МВД Украины, то сейчас можно выбирать среди ряда коммерческих структур. Тут следует учесть следующие нюансы.

Охрана от коммерческих фирм обойдется несколько дороже, чем в государственной структуре. В ГСО, например, предпочитают подключать на пульт через линию стационарной телефонной связи, хотя работают и с GSM-каналами. Также в ГСО дают гарантии безопасности только при условии установки сертифицированного оборудования, а зачастую бывает так, что выбранная модель сигнализации не прошла сертификацию в Украине и ГСО откажется брать ее на обслуживание.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»

Многие считают, что бизнес на торговле недвижимостью — это легкая нажива, которая не требует больших капиталовложений, а решение открыть свое агентство по недвижимости это так просто и очевидно. Но так ли все просто на самом деле? Мы не будем акцентировать внимание на каких-то тонкостях бизнес-плана, а просто рассмотрим ключевые моменты открытия агентства.

Без опыта работы на рынке недвижимости в этот бизнес лучше не подаваться. Нужен опыт и знания, а поэтому агентства, как правило, открывают бывшие агенты по торговле недвижимостью.

Перед открытием нужно бы провести анализ рынка, чтобы оценить возможные перспективы. Для этого лучше воспользоваться услугами специалистов, то есть консалтинговой фирмы, которые и проведут нужные исследования и помогут расставить приоритеты, предложат наиболее выгодную структуру деятельности: сколько усилий нужно акцентировать на загородной недвижимости, на земельных участках, на новостроях, на аренде и т.д.

При регистрации агентства больше всего подходит правовая форма «Общества с Ограниченной Ответственностью» (ООО). Во-первых, согласно действующему законодательству, уставной фонд ООО должен быть не меньше минимальной зарплаты. Во-вторых, имущество общества отделено от его собственников. Что это значит? Если, например, Вас признали банкротом и обязали платить по долгам, то максимум, что Вы потеряете это имущество ООО, а, например, в такой же ситуации с СПД (субъект предпринимательской деятельности), собственник несет ответственность своим имуществом, то есть машиной, квартирой, земельным участком и т.д.

«Если Вы открываете агентство недвижимости, то ООО будет наилучшим и наипростейшим вариантом с организационной и финансовой точки зрения» — подтверждают нам в юридической компании «Александров и Партнеры».

Конечно, регистрацией фирмы можно заняться самостоятельно, однако можно воспользоваться и услугами юридической фирмы, которая осуществит весь процесс оформления: зарегистрирует в соответствующих органах, поставит на учет в налоговую и.т.д. И через неделю на руках у Вас будет свидетельство о регистрации фирмы. Весь процесс регистрации обойдется где-то в 1800 гривен.

Конечно, же, для организации агентства нужен офис. С практической и с имиджевой точки зрения нахождение офиса желательно в центре города. Во-первых, сотрудники смогут наиболее оперативно и удобно добраться в любую точку города. Во-вторых, первое впечатление и доверие клиентов формируется как раз по месторасположению агентства и по его внешним признакам.

При подписании договора аренды желательно его составить так, чтобы Вам не надоедали всякие контролирующие органы. Например, если в договоре аренды написано, что вопросы, связанные с пожарной безопасностью обязан решать тот, кто снимает офис, то это дополнительные траты (а зачастую и головная боль) для Вас, если там такого пункта нет – то это проблемы арендодателя.

Цена аренды офисных помещений колеблется от 50 до 500 гривен. Все зависит от месторасположения, оснащенности офиса и т.д. Площадь арендуемого помещения зависит от ваших возможностей. Считается, что необходимый минимум для каждого сотрудника это 5 кв.м. Очень желательно наличие в офисе комнаты для переговоров с клиентами и заключения договоров. Это и солидно и некий фактор конфиденциальности.

Наполнение оргтехникой сугубо индивидуальный подход. Поскольку агенты большинство своего рабочего времени проводят в разъездах, то на первых порах, в целях экономии, не обязательно каждому сотруднику иметь свой компьютер. А вот, пожалуй, основное пожелание это наличие нескольких телефонных линий, так как половина всей работы агентства будет происходить по телефону.

Следующий шаг – поиск кадров, а именно агентов (риелторов). Это ключевой момент, поскольку величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и расторопности риелтора. Именно риелторы приносят прибыль агентству. «Кадры решают всё!»- этот лозунг как раз очень уместен в нашем случае.

Как правило, сотрудники набираются по объявлениям в газете из новичков. По объявлениям приходят очень разные люди, которые не всегда компетентны, а иногда и не совестные – меняют по несколько агентств, копируя их базы данных, а иногда и просто совершают сделки «налево». Так что нужно быть готовым к тому, что работа агентства сопровождается большой текучестью кадров.

Конечно, наилучшим вариантом будет набор опытных риелторов по знакомству либо с помощью кадрового агентства. Такой вариант, конечно, дороже, зато надежнее.

Обычно для риэлтора оклад не предусмотрен, а работают они по сдельной системе. Хотя, по нормам нынешнего законодательства, у сотрудников должна быть постоянная заработная плата, поэтому во избежание недоразумений с контролирующими органами, некоторые агентства устанавливают оклад, зачастую в размере минимальной зарплаты.

Кроме риелторов, на работу потребуется нанять бухгалтера, кадровика, офис-менеджера, при необходимости администратора сайта, водителя. Бухгалтера в штате держать не обязательно. Поскольку операций будет не так много, бухгалтерский учет можно вести дистанционно, для этого достаточно обратится в фирму, которая занимается дистанционным предоставлением таких услуг. «Для небольшого агентства такая услуга обойдется в сумму от 800 гривен» — сказали нам в бухгалтерском бюро «Бондарь».

Но главный в штате это юрист. На него не скупитесь. Лучше нанять хорошего специалиста и быть уверенным в надежности юридической составляющей работы агентства. Вообще юридическое образование сотрудников агентства (в первую очередь руководителя и риелторов) неплохой задел для будущих успехов. При необходимости можно организовать обучающие курсы. Риелтор, кстати, еще должен быть и хорошим психологом, ведь сейчас большинство сделок это сложные многостадийные схемы. Например, покупатель должен продать свою квартиру, взять ипотечный кредит на недостающую сумму. Некоторые сделки могут тянуться до полугода, если речь, скажем, идет о наследстве.

Однако, основная проблема новосозданного агентства – борьба с конкуренцией. Рынок перенасыщен, продавцами. Особенно сложно конкурировать с риелторами-частниками, которые предлагают свои услуги по демпинговым ценам (2000 – 5000 гривен со сделки). На начальном этапе работы все усилия нужно бросить на создание иллюзии известности на рынке. А это требует немалых вложений в рекламу. Многие изначально ограничиваются небольшими объявлениями в газетах бесплатных объявлений. Но нельзя ограничиваться подобными объявлениями. Необходимо также освоить окружную территорию: сделать яркую рекламную вывеску, раскидать по почтовым ящикам близлежащих домов рекламные буклеты, расклеить банальные объявления… Рекламный бюджет для небольшого начинающего агентства может составлять до 8000 гривен в месяц.

Отметим, что создание репутации не ограничивается только рекламой. Поскольку большинство покупателей, не желая рисковать, обращаются в крупные или известные агентства, определяющую роль в привлечении клиентов играет «фактор знакомого» — когда клиент рекомендует агентство своим знакомым.

А вот эту самую клиентскую базу еще нужно наработать. В основном база пополняется за счет обзвона потенциальных продавцов и покупателей, которые дают соответствующие объявления, в газетах, журналах, Интернете, на остановках, досках объявлений.

Немаловажной является и «псевдочастная» расклейка – это когда сами агенты расклеивают объявления с примерно таким текстом: «куплю (сниму) квартиру в этом доме (районе). Срочно. Без посредников». С такой расклейки и начинает большинство новых агентств создавать свою базу. В результате некоторые продавцы звонят, а поскольку процент с продавцов не берется, то большинство из них соглашаются оставить свою информацию в агентстве.

А вот покупателей нужно «брать» рекламой.

Если говорить о рентабельности и окупаемости данного бизнеса, то по оценкам экспертов рентабельность не превышает 25%, а срок выхода агентства на самоокупаемость – от 6 месяцев, хотя сами участники рынка называют цифру в 80% рентабельности.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»