ОСМД наступают
С 1996 года в Украине все коммунальное жилье передали местному самоуправлению, а в 1999 году были отменены дотации на капитальный ремонт из госбюджета. Все это происходило в унисон с приватизацией. Сегодня около 90% квартир находятся в частной собственности. Но что характерно, хозяева приватизированных квартир твердо уверены, что их коммунальные проблемы должно решать государство за счет бюджетных средств.
Конечно, делать этого никто не будет, но жилищно-комунальное хозяйство спасать надо. Вот и решено было подтолкнуть жильцов к самоорганизации, дабы свои проблемы они решали сами.
В последний год значительно активизировался призыв о необходимости и целесообразности создания ОСМД (объединений совладельцев многоквартирных домов). Впервые ОСМД вошел в обиход в 1992 году, когда в Законе Украины «О приватизации жилого государственного фонда» было отмечено, что собственники приватизированных квартир могут создавать подобные объединения.
Деятельность ОСМД определяется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома». ОСМД – это юридическое лицо, то есть объединение имеет название, печать, банковский счет, логотип, официальные бланки. Кондоминимум имеет достаточно широкий спектр возможностей в плане выбора принципов хозяйствования. Можно самостоятельно управлять, можно передать дом на обслуживание какой-либо хозяйствующей компании или даже пресловутому ЖЕКу, можно составить договор только на предоставление некоторых услуг со стороны ЖЕКа, а можно напрямую составлять договора с коммунальными службами города.
ОСМД собственными силами собирает деньги с жителей и расплачивается с поставщиками услуг. Объединение позволяет жителям самим решать, что должно быть профинансировано, когда и в каком объеме.
Объединение исполняет те же функции, что и ЖЕК, но главное, жители всегда знают, куда идут деньги. Это важно – знать и видеть, за что платишь.
Зарегистрировать ОСМД несложно. При каждой госадминистрации закреплен регистратор, который делает все бесплатно. Можно эту рутину доверить юрфирме, которая за 1800 гривен проделает Вашу работу – резервирование названия, разработку документов, протоколов, регистрацию в госучреждениях, изготовление печати, открытие банковского счета.
Одним из принципиальных недостатков ЖЕКов является тот факт, что значительная часть денег (более семидесяти процентов), которая поступает им на счета идет на содержание управленческого и рабочего персонала конторы. В условиях ОСМД подобное исключено.
Функции руководителя исполняет глава правления, которого выбирают из среды жильцов дома. Практикуют также привлечение руководителя со стороны, а члены объединения оговаривают уровень его зарплаты. Как правило, ОСМД нанимает также бухгалтера. Вот и весь штат.
Поскольку Объединение является некоммерческой организацией (не имеет права получать прибыль с целью ее перераспределения между членами объединения), то этот статус предоставляет право на льготное налогообложение. Прибыль получать можно, но она должна перенаправляться на содержание дома или придомовой территории.
С 2002 года был принят закон, который дает право жителям дома на свое усмотрение распоряжаться холлами, подвалами, чердаками дома, в котором они живут. Особо предприимчивые граждане сдают эти помещения в аренду, а плату за их использование используют на свое усмотрение. На начальном этапе возникновения, некоторые ОСМД, пользуясь законным правом на реконструкцию строений, активно надстраивали дополнительные этажи на своих домах, которые потом продавали или сдавали в аренду.
Также в случае образования ОСМД придомовая территория закрепляется за организацией бесплатно, и она может сделать с ней все что угодно в рамках закона. Некоторые на вверенных им территориях даже планируют строить новые многоквартирные дома. Например, если возле дома есть какие-либо хозяйственные помещения, то ОСМД может обратиться в городское управление архитектуры и градостроительства с предложениями касательно реконструкции данного объекта. Таким образом, формальное юридическое право есть и под предлогом реконструкции хозпомещения его можно превратить в жилой объект. Кстати, юридическое право на придомовую территорию, очень хороший способ перестраховать себя от несанкционированной застройки в собственном дворе, особенно это касается тех, чьи дома размещены в так называемых «элитных» районах города.
Еще один бонус: передавая дом в эксплуатацию, застройщик должен передать 2% квартир в виде служебных. Если же образовано ОСМД, то при сдаче дома, квартиры передаются именно Объединению. В результате квартиры, как правило, сдаются в аренду и организация получает существенный источник дополнительных доходов.
Как видим, ОСМД предлагает множество вариантов по обустройству дома. Хотят жильцы – пусть хоть торговый центр у дома строят, но только за свои деньги. Правда, и все проблемы, связанные с его эксплуатацией и ремонтом, ложатся на плечи хозяев.
Ради справедливости рассмотрим и обратную сторону медали. Противники ОСМД утверждают, что подталкивание к подобным объединениям не что иное, как желание государства избавится от головной боли в виде неликвидного, отслужившего свое ЖКХ: многие дома находятся в аварийном состоянии, изношенность других достигает почти 100%, придомовые территории застроены будками и гаражами, то есть никаких коммерческих выгод местным властям уже не предвидится. Вот и решили «государственные мужи» взвалить проблему на плечи граждан.
Проблема в том, что домовладельцы создают ОСМД в относительно безаварийных и современных домах, где существенных трат пока не предвидится. Ну, кто захочет тратить сумасшедшие деньги (200 тысяч косметический ремонт и порядка 3 миллионов капитальный, если говорить о «девятиэтажке»), даже ради собственного благополучия. Особо прогрессивные государственные деятели предлагают брать кредиты, договариваться с подрядчиками. Правда, можно представить себе реакцию на такое предложение, скажем, пенсионеров, проживающих в «хрущевке».
Организовывать ОСМД можно и нужно, но только при условии, что аварийный дом будет передан капитально отремонтированным. Напоследок отметим, что в скором будущем правительство планирует ОСМД полностью заменить ЖЕКи на ОСМД. С 2011 по 2014 год будет проводиться разъяснительная работа по добровольному переходу, а к 2015 году правительство планирует и вовсе упразднить государственные жилищно-эксплуатационные конторы, а ОСМД сделают обязательной нормой.
Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»
