В новый год с новым налоговым кодексом
С Новым годом в бытность всех украинцев пришел и новый Налоговый кодекс. Много о нем рассказов велось, еще больше негодования он вызвал, но так или иначе он все равно стал главным фискальным документом страны. Пока все были заняты гуляниями, он особого влияния не оказывал. Еще неделя-две, пока экономика раскачается от рождественско-новогоднего застоя, и тогда можно будет наблюдать первые результаты. Что же он принесет на рынок недвижимости?
Конечно, больше всего нареканий и дискуссий вызвало ноу-хау в виде налогообложения недвижимости. Сей момент мы как раз и упустим, потому что, во-первых, об этом уже сказано-пересказано, а во-вторых, вышеупомянутые налоговые платежи вступают в действие только после 1 января 2012 года, а за это время много еще воды утечет. Но все-таки предположим, что некоторые последствия данный налог будет иметь уже в году текущем. Тех, у кого несколько квартир и кто их держит с целью перепродажи, новый кодекс заставит задуматься. А стоит ли выжидать роста цен на квартиры, ведь придется платить налоги? Они, конечно, небольшие, но, учитывая патологическую тягу большинства украинцев, уклонятся от налогов, чисто психологический фактор есть. Ну, а раз спекулятивные настроения поубавятся, то теоретически можно предположить о снижении цен на недвижимость. Но и помимо того в главном фискальном документе есть множество поводов для размышления. Начнем с риелторов и их деятельности.
На сегодня рынок риелторских услуг принципиально состоит из трех сегментов: крупные компании, мелкие и средние агентства и так называемые независимые риелторы, работающие, как правило, полулегально. В обозримом будущем структура существенным образом изменится. И вот почему.
Услуги посредничества предоставляют в основном физические лица предприниматели (ФЛП). Пока все тихо-мирно – по отношению к ним работает упрощенная система налогообложения. А вот с 1 апреля они перейдут на общую систему налогообложения. Казалось бы абсурд. С 1-го апреля должны как раз начаться налоговые каникулы, обещанные президентом малому бизнесу. Но весь юмор в том, что предприятия, которые занимаются операциями с недвижимым имуществом и работают по упрощенной системе налогообложения, согласно условий 154-ой статьи Налогового кодекса Украины не освобождаются от налогов, а более того переходят на общую систему налогообложения. Они будут платить НДС, налог на прибыль, отчисления в разнообразные фонды. Причем, если СПД имеет наемных работников, то и за них придется выплачивать социальные взносы, исходя из минимальной зарплаты. НДС тоже не ограничиться 20-ю процентами. Все плательщики НДС должны будут подавать отчеты вэлектронном виде. Для этого нужны специальные «ключи», а услуга по их получению будет платной.
В результате налоговая нагрузка будет достигать до 60%. Все кто работал на едином налоге, столкнутся с непосильным налоговым грузом и уйдут в тень. То же самое сделают и частники, которые сейчас оказывают услуги на полуофициальной основе. «Серые» риелторы будут просто сидеть на телефоне, периодически давая рекламу. И получится так, что работать по правилам, то есть содержать штат и полноценно платить налоги смогут только очень крупные агентства. Они то и укрепят свои позиции на рынке и при этом завоюют больше доверия. Согласитесь, любой покупатель куда больше доверяет солидной компании с реальным офисом, нежели сомнительному типу, представившемуся как агент по продаже недвижимости.
Фактически произойдет существенное сокращение сегмента агентств, позиционирующих себя как тот самый пресловутый «малый» бизнес. Рынок риелторских услуг уменьшится еще и за счет клиента. Как уже упомянули, от новых налоговых обязательств пострадает малый и средний бизнес, который на данный момент является основной категорией покупателей. От его платежеспособности во многом зависит стабильность. Если будет «страдать» средний класс, то рынок недвижимости может просто обвалиться.
Кто сумеет найти свою нишу, существенно поднимет цену на услуги. Ведь та же, например, ставка налога на добавочную стоимость, включается в стоимость услуг. Сами участники рынка заявляют о повышении цен на свои услуги на 20-25%. Кроме того, подорожают и услуги независимых оценщиков.
Что касается налога с аренды на недвижимость, то отныне выгоднее быть не ФЛП, а просто платить доход как физическое лицо. Тем более, что Гражданский кодекс позволяет сдавать жилье в аренду, не регистрируясь предпринимателем. В таком случае налог составит 15% — по ставке налогообложения физических лиц.
Плюс к этому всегда можно воспользуются законным способом минимизировать налоги. Например, при оформлении договора аренды в документ вносится сума, которая на порядок ниже рыночной. Скажем, вместо 3 000 гривен определяют 400 гривен и, соответственно, с этой суммы платят налог. И никто тут не указ, ибо сейчас по закону квартиру можно сдавать только за квартплату, а то и вообще даром.
Если же зарегистрироваться предпринимателем, то это автоматически означает переход на общую систему налогообложения – 15% подоходного и 35% в соцфонды, поскольку единая система налогообложения для данного вида деятельности не предусмотрена. Тут арифметика очень проста — арендодатель все траты переложит на плечи конечного потребителя. Результат — цены поползут вверх и отпугнут немалую долю квартиросъемщиков, а рынок опять недосчитается потенциального потребителя и его денег.
Возможен и третий вариант. Работать нелегально. Тогда будьте готовы заплатить штраф от 5 до 34 тысяч гривен, если налоговикам удастся доказать факт сдачи жилья в аренду. Конечно, при желании факт уклонения от уплаты налогов найти можно (благо, правовых лазеек много). Доказать и наказать тоже не проблема. И другим не повадно будет. Приблизительно так реагируют налоговики по поводу несовершенства системы.
Достанется и агентствам. По ныне действующему закону операторы недвижимости обязаны уведомлять органы налоговой службы о всех объектах, сданных в аренду при их участии. Фактически риелторы стают налоговыми агентами.
Правда, вся суровость налоговой машины начнет работать только со следующего года, поскольку много недоработок существует. В частности, пока непонятно как быть тем, кто занимается сдачей жилья в аренду посуточно.
Идем далее. Есть в кодексе еще один маленький нюанс, который может создать большие проблемы, если быть невнимательным. В соответствии со статьей 172 Налогового кодекса Украины, пятипроцентным налогом облагаются доходы от продажи недвижимого имущества, если оно пребывает в собственности меньше 3 лет. Сложно сказать, какова тут логика, но имейте в виду! Если продается земля, то не облагаются налогом участки до 10-ти соток в городе и до 25-ти в сельской местности.
Косметических изменений коснулся и налог на землю. Законодательно закрепили снижение ставки налога за земли малых населенных пунктов (до 3 тыс. жителей), в которых не проведена нормативная оценка, до 0,075 гривен за метр. Раньше данная норма действовала для населенных пунктов, в которых проживает до 200 жителей.
Перепало и ОСМД (Объединение Сограждан Многоквартирных Домов), которые сейчас активно пропагандируются со стороны государства. В частности, документом предусмотрено, что каждый, кто состоит в ОСМД, несет персонально налоговые и денежные обязательства за это самое объединение. И в случае, если у Объединения появляются долги, скажем, за коммунальные услуги, то есть все правовые основания предъявить требование к любому из членов об уплате всей суммы задолженности или конфисковать имущество в сет долгов!? А ведь все знают, что любое ОСМД (а особенно если оно создано в новостройке) располагает парой-тройкой ничейных квартир и у многих может возникнуть соблазн приписать сомнительные долги и через суд отобрать реальную квартиру.
Есть, конечно, в Налоговом кодексе и условно приятные вещи, как, например, освобождение от налогообложения строительно-монтажные работы при строительстве доступного жилья строящегося за государственные средства.
Напоследок отметим, что в текущем году ситуация может кардинальным образом изменится, ведь нужно много еще внести изменений в законодательство (около 200 подзаконных актов), дабы большинство фискальных инициатив заработали должным образом.
Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»
