Новострой или вторичка: взвешенный выбор
Проблема выбора квартиры в заселенном старом доме или новострое не нова. У каждого жилья есть свои преимущества и недостатки. Обратим внимание только на очевидные моменты, так как выбор жилья процесс субъективный.
Для начала нужно четко разграничить понятия «новострой» и «вторичный рынок». Ведь в реальности бывает много путаницы. Например, если дом сдали в эксплуатацию, а непроданные квартиры застройщик оформил в свою собственность, то такое жилье формально будет считаться вторичным. Аналогичная ситуация с жильем, которое перепродают частные инвесторы. Под понятием «новострой» могут скрываться совершенно разные строения. Мы в своем анализе под новостроем будем подразумевать квартиры в новом доме, которые покупаются у застройщика.
Важным аргументом в пользу покупки новостроя является отсутствие предыдущих процедур купли-продажи: «чистые» документы, отсутствие возможных претензий от предыдущих жильцов. На вторичном рынке такого душевного спокойствия редко удается достичь.
Покупая квартиру в новостройке, вы получаете современную планировку, а монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру. Не будет проблем и с коммуникациями, в то время как электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок.
Что касается стоимости, то наиболее предпочтительным выглядит приобретение квартиры на ранних этапах строительства. Конечно, в таком случае можно говорить о существовании значительных рисков – от традиционного затягивания сроков сдачи до варианта быть полностью обманутым – деньги внести, а желаемого жилья так и не получить.
К недостаткам логично также отнести достаточно длительный промежуток между оплатой и возможностью заселения. Покупают, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Государственной комиссии.
Серьезный «минус» новостроев в том, что большинство только сданных квартир имеют голые стены, которые будут требовать проведения отделочных работ, а это значит, что минимум на полгода ваша жизнь будет отягощена ремонтом. Даже если и удастся облагородить свое жилье в сжатые сроки, то обязательно найдутся соседи, которые методично будут надоедать гулом перфоратора и прочими строительными шумами.
Следует учесть, что зачастую новые дома склонны к осадке и велика вероятность, что вся работа по внутренней отделке может сойти на нет.
Также проживание в новом доме зачастую подразумевает бытовую необустроеность, ввиду отсутствия развитой инфраструктуры.
Многие отдают предпочтение старым домам, вокруг которых существуют дороги и сеть объектов социальной инфраструктуры.
Как бы это банально и иронично не звучало, но на вторичном рынке не бывает «долгостроя» и минимальны шансы, что вместо обещанной квартиры в руках останется только бумажка.
Добавим к этому также и ипотеку. Банки куда охотнее дают кредиты на вещи, которые можно увидеть и пощупать, то есть многие финучреждения предпочитают работать с вторичным рынком, а не с рисковыми новостроями.
С другой стороны, прежде чем купить квартиру на вторичном рынке придется собрать немалый массив информации – о предыдущих собственниках и их отношения с ЖЕКом, банками; о соседях; о самом доме.
Велика вероятность, что вторичное жилье также будет требовать хотя бы минимального ремонта. К тому же никто не застрахован от неожиданной поломки старой сантехники, ненадежной проводки и тому подобное.
Планировка квартиры скорее всего тоже будет недостатком. Невысокие потолки, малые кухни, совместный санузел, узкие коридоры, проходные комнаты – вот далеко не полный перечень неудобств, с которыми покупатель стыкается в 90% случаев. А еще добавьте к этому сопутствующие проблемы, как то неработающий лифт, темные подъезды, ободранные стены между этажами и картина станет и вовсе неприглядной.
Дополнительные проблемы могут ожидать собственников первых и последних этажей. В первом случае это недостаточная изоляция от подвала и фундамента, что гарантировано обеспечит холод, сырость, плесень и прочие грибки, во втором – дырявая крыша и отсутствие технического этажа, что в большинстве случаев приводит к мокрому потолку и высокой температуре в жаркие дни.
Соседи тоже немаловажный фактор. В новом доме, как правило, собственники имеют равный социальный статус, что сводит к минимуму возможность конфликтов. В старых домах, вам обязательно попадутся старушки, которые днями высиживают на лавочках, оценивая вас проникающим насквозь взглядом, обсуждая и нередко делая замечания. Мнительных людей это очень раздражает. Ну, и по закону жанра всегда найдется сосед-алкоголик, который будет постоянно надоедать своим аморальным поведением.
При выборе и покупке жилья нельзя ограничиться только сравнением плюсов и минусов новостроек и объектов вторичного жилья, необходимо также учитывать и ряд других факторов общих и для тех и для других.
Например, месторасположение дома. Известно, что существуют дорогие районы, а есть элитные. Это значит, что порой даже полуразрушенные дома в исторической части города будут стоить на порядок дороже, нежели суперсовременные новострои на окраине.
Качество дома также весомый аргумент. Имеется в виду тип здания, время его возведения, материалы, сопутствующие удобства (паркинг, охрана, подземный гараж и другие необходимые мелочи) да и просто эстетический вид. Самыми дорогими будут современные постройки, кирпичные здания и «сталинки». Самые дешевые — это многоподъездные 7-12 этажные панельные дома 70-х годов и начала 80-х, а также «хрущевки».
Такие факторы как площадь кухни, ванной комнаты, высота потолков, наличие лоджий, а также этаж — ключевые моменты в определении стоимости жилья. Так, квартиры, расположенные на первом этаже стоят в среднем на 10% дешевле, а на втором и последнем на 5 %, чем на всех остальных этажах.
Отдельным пунктом отметим вид из окна. В элитном секторе этот критерий может повышать стоимость жилья в разы.
Несмотря на все вышеперечисленное, все равно выбор квартиры процесс сугубо личный и обусловлен соединением многих факторов и предпочтений покупателя.
Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»
