Заветные «квадраты» от государства
«Люди, как люди. Любят деньги, но ведь это всегда было… Ну, легкомысленны… ну, что ж… обыкновенные люди… в общем, напоминают прежних… квартирный вопрос только испортил их…» — говорил один из героев Булгаковского романа «Мастер и Маргарита» о Москве и ее жителях в начале прошлого века. Его слова звучат как лейтмотив и по сегодняшний день, порой кажется, что они более уместны о времени нынешнем. Действительно, квартирный вопрос отравляет жизнь многим. Все потому, что цены на жилье несоизмеримо выше среднестатистических доходов граждан. Но не все так безнадежно и варианты какие-никакие но есть.
Первым делом за помощью можно обратиться к государству. Получить квартиру от государства теоретически больше всего шансов имеют самые бедные. Для них предусмотрено так называемое социальное жилье (не путать с доступным). Социальным является жилье, что предоставляется на определенный строк (без права приватизации) наименее социально защищенным категориям граждан — участникам войны, инвалидам I и II групп, детям-сиротам, одиноким матерям и отцам, имеющим трех и более детей, членам семей погибших военнослужащих, жителям аварийных домов. Проще говоря, самым бедным и несчастным. Первоочередное право на такое жилье имеют граждане, среднемесячной доход которых не превышает прожиточного минимума. Что характерно, при определении дохода учитывается все имущество, которым владеет «претендент» и членов его семьи на момент взятия на социальный квартирный учет.
Как часто у нас бывает: закон есть, а реальной возможности нет. Дело в том, что в Украине социальное жилье сейчас практически не строят, а пользуются до боли банальной схемой: местная власть по предварительной договоренности изымает у застройщика в нововозведенном доме определенное количество квартир в так называемый социальный фонд из которого, собственно, жилье и передается очередникам. За распределение социального жилья отвечает местная власть. Можно только догадываться, насколько все пропитано коррупционными механизмами. В доказательство тому можно услышать множество историй, как человека имеющему первоочередное право на получение жилья, то и дело отодвигают в очереди, потому что за определенную мзду чиновникам обитателями социальных квартир оказываются далеко не бедные люди. И если каким-то чудом жилье получено, то постоянно нужно доказывать статус человека малообеспеченного, поскольку местные власти ежегодно проверяют, а не улучшилось ли благосостояние собственника «халявной» квартиры. Если, скажем, доходы гражданина в течение двух лет после получения социального жилья стали больше прожиточного минимума, его попросят освободить занимаемую площадь. Даже если подобный факт будет доказан для пребывающих в очереди, то их снимают с квартучета.
Тем, кто устал годами ждать законно положенные «квадраты», а по рыночным ценам купить не в состоянии, государство предлагает варианты для самостоятельного решения вопроса — участвовать в программах частичного финансирования строительства доступного жилья. Для такого дела даже закон соответствующий приняли — «Об обеспечении граждан доступным жильем».
Доступным жильем принято считать жилье, построенное при помощи государства. Сейчас власть масштабно пропагандирует многообещающий общенациональный проект под набившим оскомину названием «Доступное жилье». В рамках проекта за пять лет планируется освоить более 12 миллиардов гривен, что поможет построить 40 тысяч квартир. Уже летом этого года в Киеве, Харькове, Одессе, Донецке и Львове в рамках проекта начнется строительство жилья продажной стоимостью 3-4 тысячи гривен за м2. Для сравнения, нынче «квадрат» в среднем по Киеву стоит 15,6 тысяч гривен, в Одессе – 9,2 тысячи, в Харькове – 8,9 во Львове 7,5 тысяч гривен.
Стоимость 4 тысячи гривен вполне обоснованная цена, которая не включает такие «коррумпированные» по своей сути понятия как землеотвод (площадки для доступного жилья будут предоставляться бесплатно ), бюрократическую составляющую. Упразднение ПДВ для строительства данного вида жилья также существенный фактор для удешевления. Плотная застройка, разработка «экономных» проектов квартир тоже должны внести свою лепту в снижение стоимости. Возводить жилье планируется целыми кварталами, где будет размещено до 16 однотипных 9-этажных домов.
Чтобы стать участником программы «Доступное жилье», не достаточно одного желания. Существует целый ряд требований. Во-первых, надо нуждаться в улучшении жилищных условий, прямым доказательством чего как раз и будет квартучет (на квартучет могут стать лишь те, у кого обеспеченность жилплощадью не превышает 7,5 м2 на человека). Во-вторых, среднемесячный доход на одного человека не должен превышать четырехкратного размера среднемесячной заработной платы в регионе по данным Госкомстата.
Программа «Доступное жилье» действует по схеме 30/70 – это означает, что государство субсидирует 30% от нормативной оценки жилья, а 70% суммы будут платить сами граждане. Ключевое слово здесь «нормативной». На помощь государства можно рассчитывать только из расчета 21 м2 на человека и предельной стоимости жилья, которая для каждого региона своя. Для Киева, например, верхний предел чуть меньше 8 тысяч гривен. Конечно, можно приобрести и площадь побольше и «квадраты» подороже, только вот государство на треть профинансирует только нормативную площадь и цену. Если средств не достает, то можно в рамках данной программы взять кредит в Ощадбанке под 16% годовых на 20 лет. К слову, по некоторым подсчетам около 90% граждан, которые желают взять участие в программе «Доступное жилье» нуждаются в кредитах банка.
Правда, кредиты выдаются под залог уже имеющейся недвижимости, то есть квартира, покупаемая по программе «Доступное жилье» залогом быть не может. Причем сумма кредита не может превышать 50% оценочной стоимости залогового имущества, а официальный ежемесячный доход должен, как минимум, в два раза превышать платеж по кредиту.
Рассмотрим на конкретном примере! Допустим, «претендент» в Днепропетровске имеет квартиру стоимостью в 300 тысяч гривен. Тогда максимальная сумма кредита на 20 лет составит 150 тысяч гривен. Ежемесячный платеж в первый год составит порядка 2500 гривен. Соответственно, по условиям кредитования, банку нужно предоставить информацию, что официальный доход не меньше 5000 гривен. Но также не следует забывать, что участником программы «Доступное жилье» можно стать, если доход четырехкратно не превышает среднюю зарплату по региону. В нашем примере доход не должен превышать 8400 гривен в месяц. Рамки строгие, но некоторые возможности есть.
Но вот беда! Уже в этом году стало ясно, что общенациональный проект «Доступное жилье» не будет полностью реализован. На текущий год на приобретение доступного жилья было предусмотрено более одного миллиарда гривен. Но уже сейчас сумма урезана в разы — до 330 миллионов. Причем средства госбюджета составляют только треть суммы, а остальные либо льготные кредиты, либо вложения физических лиц. Такая сумма позволит около трем тысячам граждан получить государственную поддержку на покупку жилья. По поводу сокращения финансирования, чиновники только разводят руками, и причиной называют Евро-2012 – приоритет приоритетов.
В принципе можно еще понадеется на местную власть. В каждом городе есть своя программа по обеспечению населения доступным жильем. Не дождавшись обещанных от государства 30%, горисполкомы самостоятельно отыскивают резервы. Причем в некоторых городах даже действует схема финансирования «60/40» (60% оплачивает будущий собственник, а 40% местная власть). Например, в Киеве подобный проект действует с 1998 года и для социальных категорий населения – учителей, врачей цена жилья составляет 4 тысячи гривен за квадратный метр. Как правило, это не новое жилье, а перепланированные и реконструированные общежития или доведенные «до ума» долгострои. За месяц счастливыми обладателями жилья становятся по 50-70 семей.
Даже в некоторых областных центрах муниципалитеты стараются что-то делать. В маленьких городах, с их крошечными бюджетами, где денег порой даже на вывоз мусора не хватает, о доступном жилье от государства даже и мечтать не приходиться. А между прочим, в каждой области существует минимум полтысячи семей, нуждающихся в срочном улучшении жилищных условий.
Подытожив, приходим к неутешительным выводам: на помощь государства можно надеяться только при определенной доли везения. Сама же программа «Доступное жилье»в ее последнем варианте похожа больше на имиджевый проект, мол, проблему видим, решаем, нежели на реальные шаги по решению злосчастного «квартирного вопроса».
Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»
