Ипотека для избранных
По сравнению с ситуацией годичной давности, ипотечное кредитование в Украине возрождается. Нынче на жилье у банков «одолжить» в принципе можно, но далеко не каждому и не совсем на либеральных условиях. А ведь цены на квартиры снижаются, и народ всерьез задумывается о решении «квартирного вопроса».
Если в докризисные времена ипотечные программы предлагали свыше 90 банков, то сейчас таких только два десятка. Правда, кредиты выдаются почти в порядке исключения, а сами условия ссуд остаются малодоступными. Обжегшись на невозвратах кредитов, банкиры сейчас крайне скрупулезно оценивают заемщиков. Они благосклонны исключительно к тем, у кого высокие официальные зарплаты. И никакие заверения о доходах «в конвертах» на клерков уже не подействуют. При этом банки, реально оформляющие ипотеку, хотят быть уверенными, что Ваши доходы минимум в два раза превышают обязательный ежемесячный платеж по ипотеке. Кстати, платеж по существующим сегодня нормам, не должен превышать 30–50% от суммы официального дохода.
В большинстве своем банки предпочитают кредитовать вторичный рынок. Немудрено, ведь в данном случае риски сведены к минимуму. Деньги на «первичку» тоже можно раздобыть, но с определенными оговорками. Например, выбирать жилье на первичном рынке клиент может только из предлагаемых банком квартир или под залог какой-либо недвижимости, принадлежащей заемщику.
Что касается процентов, то на первичном рынке диапазон ставок в среднем колеблется от 20 до 25%. Ставки по кредитам на вторичном рынке составляют от 20% до 30% годовых. Все зависит от срока. Наиболее охотно банки кредитуют на период от одного до пяти лет. При этом клиента стимулируют, посредством снижения процентных ставок, погасить кредит в более короткие сроки. Оно и понятно, одалживать деньги на 20-25 лет дело рисковое. Ведь никто не может спрогнозировать, что может случится с гривной за такой большой период.
Но высокие процентные ставки не единственный барьер. Такая категория как «первый взнос» тоже реально отсеивающий элемент для потенциальных клиентов. Если до кризиса ипотеку давали даже без первого взноса, то сейчас нужен стартовый капитал — не менее 40—50% цены квартиры. Взнос 30% сейчас существует только в двух банках.
И еще упомянем некоторые неприятности, которые могут создавать большие проблемы. Раньше банки давали заемщику предварительное добро на кредит и потом уже заемщик искал жилье, а теперь большинство банков дают кредит только на конкретный объект и требуют сразу полный пакет документов. Помимо того, теперь более щепетильно проверяют кредитную историю даже поручителей.
Некоторые банки вернулись к взиманию ежемесячных комиссий. Если Вас завлекают ставкой, например, 19,99% годовых, то такая, безобидная на первый взгляд, категория как ежемесячная комиссия, скажем, на уровне 0,6% от суммы кредита, дает реальную ставку около 34% годовых.
Каковы же причины дороговизны кредитов и вышеуказанных условий кредитования? Дело в том, что за последние пять лет ключевые финучреждения Украины стали собственностью крупных финансовых корпораций зарубежья. Понятное дело, гривны у них нет, вот они и привезли валюту для выдачи кредитов в долларах, евро, и даже швейцарских франках. Причем на возрастающие кредитные потребности украинцев банки реагировали моментально, ведь брали дешевые кредитные ресурсы за границей. Сейчас этот источник закрыт (кризис и его последствия еще долго будут сказываться). Весь ресурс сводится к внутренним депозитам. А с учетом последних событий с депозитными вкладами в Украине (много вкладчиков перешли на «гибкие» депозиты, чтобы иметь возможность забрать деньги в любой момент) ресурс это рискованный и ненадежный. До кризиса банки давали долгосрочные кредиты (до 30 лет) за счет денег, привлеченных на депозиты периодом 1—2 года. Теперь банкиры уже не хотят рисковать и кредитовать «короткими» деньгами «длинную» ипотеку. Отсутствие «длинного» ресурса является ключевым фактором, определяющим высокие процентные ставки.
Инфляция также существенно тормозит развитие рынка ипотечного кредитования. Из-за нее займы дорожают. По уверениям экспертов, если инфляцию удерживать на уровне хотя бы 10%, то тогда ипотека начнет оживать.
Опасаются банки кредитовать и из-за нестабильной ситуации на рынке недвижимости, а именно прогнозируемого снижения цен на жилье в будущем. В таком случае залоги обесценятся. Банкиры в большинстве своем занимают выжидательную позицию и обещают возобновить кредитование, когда будет более-менее понятна динамика ценообразования.
В целом же восстановление ипотечного рынка, по мнению экспертов, произойдет не ранее чем через 3 года. А о реальном развитии доступной ипотеки можно будет говорить, когда ставка кредитования составит 15-16 процентов годовых, что возможно не ранее 2012 года.
Банкиры, так те вообще категоричны и заверяют, мол, докризисных объемов ипотеки не будет даже через 5 лет и прогнозируют, что альтернативой ипотеке могут выступать такие варианты как аренда жилья с правом выкупа или программы рассрочек от застройщиков.
Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»
