Алгоритм открытия агентства недвижимости
Многие считают, что бизнес на торговле недвижимостью — это легкая нажива, которая не требует больших капиталовложений, а решение открыть свое агентство по недвижимости это так просто и очевидно. Но так ли все просто на самом деле? Мы не будем акцентировать внимание на каких-то тонкостях бизнес-плана, а просто рассмотрим ключевые моменты открытия агентства.
Без опыта работы на рынке недвижимости в этот бизнес лучше не подаваться. Нужен опыт и знания, а поэтому агентства, как правило, открывают бывшие агенты по торговле недвижимостью.
Перед открытием нужно бы провести анализ рынка, чтобы оценить возможные перспективы. Для этого лучше воспользоваться услугами специалистов, то есть консалтинговой фирмы, которые и проведут нужные исследования и помогут расставить приоритеты, предложат наиболее выгодную структуру деятельности: сколько усилий нужно акцентировать на загородной недвижимости, на земельных участках, на новостроях, на аренде и т.д.
При регистрации агентства больше всего подходит правовая форма «Общества с Ограниченной Ответственностью» (ООО). Во-первых, согласно действующему законодательству, уставной фонд ООО должен быть не меньше минимальной зарплаты. Во-вторых, имущество общества отделено от его собственников. Что это значит? Если, например, Вас признали банкротом и обязали платить по долгам, то максимум, что Вы потеряете это имущество ООО, а, например, в такой же ситуации с СПД (субъект предпринимательской деятельности), собственник несет ответственность своим имуществом, то есть машиной, квартирой, земельным участком и т.д.
«Если Вы открываете агентство недвижимости, то ООО будет наилучшим и наипростейшим вариантом с организационной и финансовой точки зрения» — подтверждают нам в юридической компании «Александров и Партнеры».
Конечно, регистрацией фирмы можно заняться самостоятельно, однако можно воспользоваться и услугами юридической фирмы, которая осуществит весь процесс оформления: зарегистрирует в соответствующих органах, поставит на учет в налоговую и.т.д. И через неделю на руках у Вас будет свидетельство о регистрации фирмы. Весь процесс регистрации обойдется где-то в 1800 гривен.
Конечно, же, для организации агентства нужен офис. С практической и с имиджевой точки зрения нахождение офиса желательно в центре города. Во-первых, сотрудники смогут наиболее оперативно и удобно добраться в любую точку города. Во-вторых, первое впечатление и доверие клиентов формируется как раз по месторасположению агентства и по его внешним признакам.
При подписании договора аренды желательно его составить так, чтобы Вам не надоедали всякие контролирующие органы. Например, если в договоре аренды написано, что вопросы, связанные с пожарной безопасностью обязан решать тот, кто снимает офис, то это дополнительные траты (а зачастую и головная боль) для Вас, если там такого пункта нет – то это проблемы арендодателя.
Цена аренды офисных помещений колеблется от 50 до 500 гривен. Все зависит от месторасположения, оснащенности офиса и т.д. Площадь арендуемого помещения зависит от ваших возможностей. Считается, что необходимый минимум для каждого сотрудника это 5 кв.м. Очень желательно наличие в офисе комнаты для переговоров с клиентами и заключения договоров. Это и солидно и некий фактор конфиденциальности.
Наполнение оргтехникой сугубо индивидуальный подход. Поскольку агенты большинство своего рабочего времени проводят в разъездах, то на первых порах, в целях экономии, не обязательно каждому сотруднику иметь свой компьютер. А вот, пожалуй, основное пожелание это наличие нескольких телефонных линий, так как половина всей работы агентства будет происходить по телефону.
Следующий шаг – поиск кадров, а именно агентов (риелторов). Это ключевой момент, поскольку величина прибыли агентства напрямую зависит от опыта и расторопности риелтора. Именно риелторы приносят прибыль агентству. «Кадры решают всё!»- этот лозунг как раз очень уместен в нашем случае.
Как правило, сотрудники набираются по объявлениям в газете из новичков. По объявлениям приходят очень разные люди, которые не всегда компетентны, а иногда и не совестные – меняют по несколько агентств, копируя их базы данных, а иногда и просто совершают сделки «налево». Так что нужно быть готовым к тому, что работа агентства сопровождается большой текучестью кадров.
Конечно, наилучшим вариантом будет набор опытных риелторов по знакомству либо с помощью кадрового агентства. Такой вариант, конечно, дороже, зато надежнее.
Обычно для риэлтора оклад не предусмотрен, а работают они по сдельной системе. Хотя, по нормам нынешнего законодательства, у сотрудников должна быть постоянная заработная плата, поэтому во избежание недоразумений с контролирующими органами, некоторые агентства устанавливают оклад, зачастую в размере минимальной зарплаты.
Кроме риелторов, на работу потребуется нанять бухгалтера, кадровика, офис-менеджера, при необходимости администратора сайта, водителя. Бухгалтера в штате держать не обязательно. Поскольку операций будет не так много, бухгалтерский учет можно вести дистанционно, для этого достаточно обратится в фирму, которая занимается дистанционным предоставлением таких услуг. «Для небольшого агентства такая услуга обойдется в сумму от 800 гривен» — сказали нам в бухгалтерском бюро «Бондарь».
Но главный в штате это юрист. На него не скупитесь. Лучше нанять хорошего специалиста и быть уверенным в надежности юридической составляющей работы агентства. Вообще юридическое образование сотрудников агентства (в первую очередь руководителя и риелторов) неплохой задел для будущих успехов. При необходимости можно организовать обучающие курсы. Риелтор, кстати, еще должен быть и хорошим психологом, ведь сейчас большинство сделок это сложные многостадийные схемы. Например, покупатель должен продать свою квартиру, взять ипотечный кредит на недостающую сумму. Некоторые сделки могут тянуться до полугода, если речь, скажем, идет о наследстве.
Однако, основная проблема новосозданного агентства – борьба с конкуренцией. Рынок перенасыщен, продавцами. Особенно сложно конкурировать с риелторами-частниками, которые предлагают свои услуги по демпинговым ценам (2000 – 5000 гривен со сделки). На начальном этапе работы все усилия нужно бросить на создание иллюзии известности на рынке. А это требует немалых вложений в рекламу. Многие изначально ограничиваются небольшими объявлениями в газетах бесплатных объявлений. Но нельзя ограничиваться подобными объявлениями. Необходимо также освоить окружную территорию: сделать яркую рекламную вывеску, раскидать по почтовым ящикам близлежащих домов рекламные буклеты, расклеить банальные объявления… Рекламный бюджет для небольшого начинающего агентства может составлять до 8000 гривен в месяц.
Отметим, что создание репутации не ограничивается только рекламой. Поскольку большинство покупателей, не желая рисковать, обращаются в крупные или известные агентства, определяющую роль в привлечении клиентов играет «фактор знакомого» — когда клиент рекомендует агентство своим знакомым.
А вот эту самую клиентскую базу еще нужно наработать. В основном база пополняется за счет обзвона потенциальных продавцов и покупателей, которые дают соответствующие объявления, в газетах, журналах, Интернете, на остановках, досках объявлений.
Немаловажной является и «псевдочастная» расклейка – это когда сами агенты расклеивают объявления с примерно таким текстом: «куплю (сниму) квартиру в этом доме (районе). Срочно. Без посредников». С такой расклейки и начинает большинство новых агентств создавать свою базу. В результате некоторые продавцы звонят, а поскольку процент с продавцов не берется, то большинство из них соглашаются оставить свою информацию в агентстве.
А вот покупателей нужно «брать» рекламой.
Если говорить о рентабельности и окупаемости данного бизнеса, то по оценкам экспертов рентабельность не превышает 25%, а срок выхода агентства на самоокупаемость – от 6 месяцев, хотя сами участники рынка называют цифру в 80% рентабельности.
Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»
