Цена «квадрата»: украинские реалии

Многие неоднократно задумывались над тем, почему квартира на окраине украинской столицы сопоставима по цене с меблированными апартаментами с видом на море, например, в Египте? Или почему ободранная «хрущевка» в центре Киева дороже виллы в Болгарии?

В прессе то и дело появляется сравнительная ирония о том, насколько недоступно жилье среднестатистическому украинцу. Правда, украинцы не самые несчастные. Скажем, в Сингапуре или Китае жилье куда недоступней украинского. Конечно, равняться на худших, убогое дело, поэтому следует обратить свои взоры в сторону лучших мира сего.

Рынок украинского жилья считается парадоксальным по двум причинам. Первая – новое жилье продается в разы дороже его себестоимости. Второе — квартиры в новостройках дешевле, чем на вторичном рынке, который зачастую ассоциируется с ветхими, почти разваливающимся домами.

Во втором случае дело имеем исключительно с менталитетом. В большинстве своем современный собственник жилья — это человек из советской эпохи, которому посредством средств массовой информации методично вбивали, что его квартира является несметным богатством. Уверовав в свою уникальность, многие собственники «хрущевок» и «сталиннок», которым сие состояние было выделено бесплатно в незапамятные советские времена, выставляют заоблачные цены. А всех, кто не в состоянии купить загаженную гостинку с кухней размером в два холодильника по цене маленького острова, считают ущербными и нищими.

Именно эти стереотипные люди в основном и тормозят рынок, не давая ему прийти в соответствие с реальными возможностями покупателей.

В цивилизованных европейских странах есть очень простой способ выяснить какова реальная стоимость квартиры, безо всяких сложных логарифмических расчетов. Берется цена аренды умножается на сто … и «Вуаля» — цена определена.

Если в среднем областном центре квартира сдается за 1300-1400 гривен, то стоимость ее должна быть 130-140 000 гривен. Но вот с арендой у нас тоже беда, то есть перекосы. По мировым стандартам развитых стран нет логики в том, чтобы аренда жилья была на уровне месячного дохода.

Вот, к примеру, как обстоят дела с соотношением аренды и зарплаты в некоторых городах.

Такой незамысловатый показатель, как сравнение аренды жилья и среднемесячного дохода, между прочим, используется крупнейшим в Европе швейцарским банком UBS для анализа покупательной способности населения в разных странах.

Теперь о первой причине. Первичный рынок последние два года, мягко говоря, завис. Застройщики тенденцию видят и цены, конечно, снижают. Но покупатели все равно не идут, поскольку считают, что будет еще дешевле. Вот и выжидают обе стороны – строители ждут, пока лопнет терпение покупателей, а покупатели ждут, когда лопнет терпение строителей.

Что касается самой устоявшейся аксиомы, будто нововозведенное жилье, а особенно в городах — «миллионниках», продается в разы дороже их себестоимости, то сразу же заверяем, что это действительно так! Только вносят в дороговизну свою лепту не только строители, но и чиновники, и даже простые граждане.

Любой экономист строительной компании четко объяснит из каких составляющих формируется цена на квартиру. Первым делом закладываем в цене будущих «квадратов» отвод земельного участка – 4%. Это только официально. Нужно еще учитывать неформальные платежи, то есть взятки на землеотвод.

Взятки – такая устоявшееся норма, что их уже давно воспринимают, как само собой разумеющееся. Правда, есть и другой вариант – без взяток! Но от этого он никак не дешевле. В данном случае местные депутаты просто разделяют землю между собой, а потом продают ее в частном порядке по далеко не демократичным ценам. Итого, отвод земли со всеми сопутствующими платежами тянет до 10% в стоимости нововозведенного жилья. Плюс экологическая служба, фитосанитарная и прочие инспекции тоже здорово «выкручивают руки». Деваться некуда, приходиться и их «благодарить» за правильные и своевременные решения.

Отдельным пунктом идут пожарные службы, которым по всей строгости закона положено 2% квартир (либо столько же в денежном эквиваленте). Далеко не факт, что они доходят пожарникам, но застройщика это уже волнует в последнюю очередь.

Навскидку! Описанное выше безобразие, как минимум, составит 20% в стоимости будущей квартиры.

Следующая статья — платежи местным органам на так называемое развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры — 7%. По логике и по закону это те деньги, которые позволили бы городу подводить к строящимся участкам инженерные сети.

Коммунальные службы далеко не всегда, вернее никогда, не успевают подводить к строящимся домам вод-, газо- и прочие проводы. Застройщику ждать некогда, они и так хронически опаздывают со сроками сдачи дома, а потому приходится своими силами и деньгами решать проблему — подводить к строящимся домам коммуникации, ставить трансформаторные подстанции и прочие работы по коммунальному благоустройству территории.

По правилам, все что сделано для города должно быть компенсировано местной властью, но механизмов нет, да и чиновники никогда подобной инициативы не проявляют. Особенно абсурдно ситуация выглядит в тех городах, где «Горэнерго» и «Горводоканалы» уже давно пребывают в частных руках, но пребывают под бдительным патронатом местных властей. Получается, что они увеличивают свою прибыль за счет строителей.

Вот и идут коммунальные затраты из карманов будущих покупателей жилья, а это целых в лучшем случае 5%, а в худшем и 15% в конечной стоимости жилья.

Отдельно хотелось бы упомянуть о отселении граждан. У нас же как все происходит? Как только просочилась информация, что дом идет под снос, так сразу десятки людей прописывают в одной квартире. Естественно, отселенческий фонд застройщика, а вмести с ним и стоимость будущих квартир возрастает в разы.

В общем, на взятки, «благотворительные взносы» и «благодарности» уходит от 30 до 40% валовых затрат застройщика. Понятно, что все дополнительные налоги и сборы застройщик перекладывает на плечи покупателей квартир, включая их в стоимость квадратного метра. Собственно, стройматериалы и их транспортировка составляет только 30-35%. Ну, и фонд заработной платы «съедает» десятую часть. Остальное прибыль стройкомпании.

Для полноты картины предлагаем взглянут на нижеприведенную таблицу, чтобы понять насколько цены на жилье и зарплаты в украинских реалиях отличаются от таковых в других странах.

По большому счету, жилье в любой стране является товаром, на который нужно копить не один десяток лет. Многие города и страны решают проблему дороговизны с помощью экономного (доступного) жилья со всяческими там вариациями – помощь государства, молодежное кредитование, долгосрочная аренда … Украина тоже не первый год пытается внедрить подобные начинания. Ключевое слово здесь «пытается».

Еще год назад нынешний премьер-министр убеждал всех, что со столичными застройщиками существует договоренность о установлении средней цены квадратного метра для Киева на уровне 8000 гривен. Жилплощадь по такой симпатичной цене обещали представить уже в 2012 году. Строители уверяют, что если бы государство на самом деле поддерживало госпрограммы строительства экономжилья, то при разумной рентабельности в размере 10-15%, конечную стоимость можно было бы снизить. Если добиться вступления в силу закона «О регулировании градостроительной деятельности» в нынешней редакции, то можно упразднить львиную долю разрешений и согласований. Благодаря таким нехитрым действиям стоимость квадратного метра можно удешевить до 30-40%. И это никак не отразится на прибыли строителей.

Причем и это не предел. Цену можно и дальше снижать. Застройщики имеют на вооружении проекты строительства типовых зданий экономжилья. К примеру, самыми экономичными являются 4-этажные дома, поскольку можно экономить на лифтах и паркинге. За счет больших металлопластиковых окон (до пола) тоже немало можно экономить. Ведь, получается, что функцию стены берет на себя громадный стеклопакет, а это и дешево, и красиво, и не менее практично. Таких пунктов десятки, а их совокупность существенно удешевляет конечную стоимость. Если быть точным до 3500 — 4000 гривен!

Да-да! Это реально, лишь бы со стороны государства было содействие.

Автор: Клочко Роман / «Риелторская Компания «Золотые Ворота»