Жилье в этом году дорожать не будет

11 октября 2010

После летнего «застоя» рынок недвижимости постепенно обретает деловую активность. Означает ли это повышение цен? Пик снижения цен на жилье, который пришелся на летние каникулы, отбросил стоимость квартир на пару лет назад. Сейчас оживление спроса еще очень далеко от докризисных времен, потому что у покупателей нет денег. Как результат, предложение в 5 раз превышает спрос.

Причиной снижения спроса является существенный разрыв между покупательской способностью среднего класса, а ведь это основная категория покупателей, и реальными ценами. Если раньше значительная часть покупок свершалась с помощью ипотеки, то сейчас данный рынок «скорее мертв, нежели жив». Отсутствие доступной ипотеки, чуть ли не главный фактор, тормозящий рынок жилья.

Сейчас покупатель почти не идет на инвестирование на этапах котлована. Даже в недострои (70% готовности и выше) привлечь клиента крайне тяжело.

Многие эксперты прогнозировали обвал цен на жилье уже этой осенью, но пока существенного снижения не наблюдается. Констатация факта типа «за последнюю неделю цена упала на 0,2%» не несет никакой информативной нагрузки, поскольку такие цифры находятся в пределах статистической погрешности.

Для рынка недвижимости чем больше период, тем отчетливей тенденции. При таком подходе можно наблюдать довольно отчетливую тенденцию - ежемесячное удешевления в пределах 1%, что за текущие девять дало не менее 10 %. Рынок недвижимости система очень большая, а посему плавная и инертная. Что это значит? Если, к примеру, цена в предыдущем месяце снизилась на 1%, то с большой долей вероятности и в следующем месяце снижение составит порядка 1%, даже если произойдет что-то непредсказуемое. Удорожания жилья в этом году не предвидится. Есть все предпосылки считать, что украинский рынок недвижимости на ближайшие несколько лет будет вполне предсказуем. Главная тенденция - плавное, но непременное снижение цен. Рынок будет двигаться к «ценовому» дну.

Подобные процессы будут наблюдаться, как минимум, до конца текущего года. Да и то, что новые квартиры выставляются в среднем по более низким ценам, показывает, что сами продавцы тенденции к удешевлению понимают и принимают.

На вторичном рынке, несмотря на снижение спроса, существенного снижения пока не наблюдается. Тут действует чисто субъективный фактор. Продавцы принципиально не идут на снижение цен. Понять их можно. Если два года назад квартира стоила, скажем, 100 тысяч, то сейчас продавать ее за 30 тысяч психологически сложно.

Среди реальных факторов, которые действительно могут повлиять на цены на жилье в сторону уменьшения, есть поднятие цен на коммунальные услуги. Ведь есть у нас малообеспеченные люди, во владении которых находятся квартиры большого метража. Так вот, с учетом галопирующих цен, на пенсию или зарплату в пределах 1300- 1500 гривен содержать большую жилплощадь станет малореальным. Или, например, новый проект налогового кодекса также делает владение жильем дорогим удовольствием, особенно это касается больших площадей. Многие арендодатели в свете постоянных повышений тарифов на жилкомуслуги вскоре поймут, что сдача в аренду становится невыгодной, поэтому лучше квартиру продать.

Монополизм на рынке строительства тоже немаловажный фактор, удерживающий цены на столь высоком уровне. Главными монополистами зачастую выступают государственные «Горстрои», поэтому, как бы ни странно это звучало, крах монополизма очень резко приведет к удешевлению жилья. Судя по всему, такой сценарий тоже вероятен. В докризисное время рентабельность застройщиков достигала 100%. Сейчас показатель рентабельности на уровне 15%. Такие доходы не дают возможности расширять бизнес или даже завершить начатое строительство.

Многие эксперты придерживаются мнения, что абсолютный минимум на недвижимость будет, достигнут, когда объекты начнут реализовываться по себестоимости. Тут следует учесть, что себестоимость украинской первичной недвижимости на половину состоит из коррупционной составляющей, а именно платы за разнообразную разрешительную документацию на строительство.

Итоговое снижение цен за 2010 год прогнозируют на уровне 25%. До конца года стоимость одного квадратного метра потеряет в цене минимум пять процентов, а то и все десять. При этом наиболее потеряют в цене двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, а наименее – дешевые однокомнатные. В случае девальвации национальной валюты падение может быть более резким, в случае ревальвации – наоборот.

Больше всего потеряет в цене жилье среднего класса. Элитное и так называемое жилье эконом-класса («хрущевки» и «гостинки») в цене потеряют мало, поскольку это наиболее ходовой товар.

По прогнозам, на рынке вторичного жилья квартиры в городах-милионниках будут стартовать с отметки $20 тысяч за однокомнатные. Это за площадь 35-40 м2. Двухкомнатные квартиры можно будет приобрести от $30 тыс. (45-50 м2). А трехкомнатные площадью от 60 м2 будут предлагаться по цене от $50 тысяч. Квартиры в новостроях с аналогичным «метражом» будут в среднем на 30-50% дороже. Падение цен в регионах и городах поменьше будет гораздо стремительнее, в силу специфики ценообразования и несколько иного благосостояния.

А вот когда будет достигнуто «ценовое дно», сказать сложно. Некого рода барометром для всего рынка Украины служит столичный рынок недвижимости. По самым смелым заверениям экспертов, когда цена однокомнатной квартиры будет 10 тысяч долларов для Киева, то можно будет считать, что «дно» достигнуто. По срокам тяжело спрогнозировать, но сейчас большинство специалистов уверены - своего минимума цены достигнут к лету 2011 года.

В заключение отметим, что ни моментального обогащения населения, ни доступной ипотеки пока не предвидится, поэтому объективных предпосылок для поднятия цен нет. Рынок недвижимости начнет расти, только с ростом экономики и с восстановлением банковского сектора, что возможно только через три года.