Покупка залоговой недвижимости

19 сентября 2010

Покупка конфискованного или арестованного имущества имеет свои выгоды экономического характера. Если фундаментально этим заняться, то можно найти объект по ценам существенно ниже рыночных. Но стоит также помнить об определенных юридических нюансах и рисках, о которых мы и поведаем ниже на примере квартиры.

Продаваемая квартира может быть либо конфискована, либо арестована. Принципиальных причин может быть три: первая – как способ наказания, прописанный в Уголовном кодексе Украины, вторая - в качестве платы по каким-либо долгам, и третья - по просроченным или невозвращенным ипотечным кредитам.

Кстати, с недавнего времени банки могут принудительно продать квартиру во внесудебном порядке. Ради справедливости отметим, что такая норма может быть применена только по ипотечным договорам, заключенным после 14 января 2009 года.

Если банк реализует имущество самостоятельно, то тут тоже имеются определенные выгоды для покупателя. Дело в том, что банки не ставят задачу заработать, им бы лишь вернуть деньги, выданные на ипотечный кредит. Однако, не все банки лично занимаются перепродажей залогового имущества, которое было конфисковано. После взятия имущества на свой баланс у банка появляется дополнительная налоговая нагрузка. Поэтому создаются дочерние компании, которые и подыскивают покупателей.

Если же имущество арестовано или конфисковано рукой правосудия, то оно выставляется на аукционные торги, которые проводит специализированная торговая организация, выбранная исполнительной службой на конкурсе.

К примеру, в Киеве структура жилья выставляемого на торги такова: около 80% квартир по частным долгам, 10-15% — по проблемным ипотечным кредитам и не более 5% — по уголовным делам.

В то же время общее количество продаваемых квартир невелико. В среднем в месяц, в том же Киеве с молотка уходит всего две квартиры. Если говорить о проблемных квартирах, «отчужденных по ипотеке», то количество таких очень невелико. В основном банк и должник расходятся полюбовно. Если заемщик не в состоянии вернуть кредит, банкиры предлагают разные компромиссные варианты: реструктуризация долга, выплата только процентов по кредиту, продажа по обоюдному желанию через агентство недвижимости, с целью погасить долг. То есть в основном, «проблемное» жилье продается добровольно владельцем на стандартных условиях, скажем, через агентство недвижимости. Если нужно побыстрее сбыть, цену могут немного снизить.

Есть и другие тонкости. Ипотечные «проблемные» квартиры по бросовым ценам продаются очень быстро и в основном среди сотрудников банка или их знакомых. На аукцион они попадают в виде исключения.

Разумеется, что все это делается не из благотворительных целей, а чтобы минимизировать убытки, которые, в случае аукциона, существенны, в первую очередь для банка. И вот почему.

Во-первых, цену конфискованного имущества определяют эксперты, которые не особо утруждаются, и просто определяют стоимость квартиры как среднюю цену на похожее жилье в данном микрорайоне, поэтому на торги выставляется жилье по несколько заниженной стоимости; во-вторых, цена продаваемого жилья на первом аукционе, согласно действующего законодательства, не может быть ниже 90% его общей стоимости; в-третьих, если аукцион не состоялся, то на повторной продаже (не ранее чем через месяц) цена существенно опускается, порой до 30%. И, наконец, в-четвертых, затраты на проведение торгов составляют около 15% стоимости имущества. Сюда входят комиссионные для Государственной исполнительной службы и плата организатору торгов. Эти пятнадцать процентов и являются потерей банка, которые нужно списать в убыток.

Далее следует учесть, что сам процесс продажи квартиры довольно длительный. Несмотря на то, что по закону подготовка к аукциону не должна превышать двух месяцев, в реальности может занимать до полугода.

А если учесть, что рынок недвижимости весьма динамичен в плане изменения цен, а стоимость арестованной квартиры не может изменяться (согласно правовым предписаниям), то это палка в двух концах. Если на рынке наблюдается удорожание недвижимости, то за полгода, выставленная на торги квартира, успевает существенно отстать от среднерыночных цен. Это хорошо! А если тенденция обратная, то возможные выгоды от покупки конфиската снижаются, или и вовсе будут со знаком минус. Это плохо! И еще - до момента проведения торгов должник имеет законное право закрыть долг и вернуть конфискат.

Касательно самих аукционов, то информацию о них можно получить из местных средств массовой информации, а появляться она там должна не позже чем за 30 дней до дня проведения торгов и, как вариант, из банков. Возможен, правда, сценарий, когда организатор аукционов размещает объявления в малоизвестных изданиях (в целях экономии или не желая видеть большого количества участников), где они остаются практически незамеченными потенциальными покупателями.

Да и на самом аукционе могут быть подвохи: есть элементы сговора, договорятся о «нужной» цене и т.д. Характерно это в основном для столичных реалий, в регионах больше шансов без лишней нервотрепки приобрести квартиру через банк или на аукционе.

Если все-таки удалось попасть на аукцион, заявка на участие торгов должна быть подкреплена первым взносом в размере от 5 до 10% начальной стоимости, продаваемого объекта.

В случае выигрыша, оставшаяся сумма выплачивается победителем в течении десяти банковских дней. Если не уложится в данный срок, аукцион считается недействительным, а гарантийный взнос не возвратят.

Пока победитель вносит деньги, организатор оформляет акт о проведении аукциона, который фиксируется нотариально. На основании акта нотариус выдает победителю аукциона свидетельство о приобретении имущества на аукционе. Но пока это не повод для радости.

Согласно действующему законодательству в течение трех лет после решения суда действует срок исковой давности. И у Вас нет никакой гарантии, что бывший собственник, через год-два не обратится в суд с прошением пересмотреть решение о конфискации и, соответственно, признать торги недействительными.

Поводов для этого немало имеется. Например, предыдущий владелец мог произвести самовольную перепланировку квартиры, чтобы усложнить возможное отчуждение квартиры.

Если же в квартире прописаны дети, то выселить их можно только с согласия органов опеки, при этом детям нужно предоставить альтернативное жилье не хуже предыдущего. Правда, некоторые банки стараются не допускать в ипотечных квартирах прописки несовершеннолетних, но такие инициативы не имеют под собой никакой юридической подоплеки.

Да и помимо детей претензии могут появиться со стороны третьих лиц. Например, жена/муж, претендующие на половину имущества. Или допустим, ранее зарегистрированный жилец отбывал срок в местах лишения свободы, и по возвращению он имеет право заявить о своих правах на собственность.

Слишком низкая цена конфиската судом может также трактоваться, как нарушение прав заемщика.

Оспорить можно и сами аукционные торги, причем сделать это может каждый, кто имеет хоть какое-то отношение к аукциону, то есть организатор, участники, банк, бывший собственник. В законе "Об ипотеке" такой случай предусмотрен. А формальным поводом для обращения в суд может послужить нарушение каких-либо правил проведения аукциона, предусмотренных Постановлением Кабинета Министров «Об утверждении Положения о Порядке проведения аукционов (публичных торгов) по реализации залогового имущества».

Если претензия истца будет удовлетворена судом, то проблем возникнет немало. Мало того, что оспорить решение будет крайне сложно, так еще и деньги, уплаченные за купленный объект, удастся вернуть не скоро. Как уже упоминалось выше, средства за купленную квартиру перечисляются минимум в трех направлениях: Государственной исполнительной службе, организатору аукционов и в государственную казну либо на счет банка (если конфискат по ипотеке). Возможны также варианты, когда часть денег возвращается прежнему владельцу.

Сами понимаете вернуть деньги, разделенные по разным кошелькам будет весьма хлопотно, скорее всего придется опять обращаться за справедливостью в суд. При этом не забудьте потребовать возмещение ущерба, основания у Вас для этого имеются веские.

Казалось бы, такой сценарий нереальный, но в украинской практике были случаи возвращения проданного конфиската через суд.

Так что будьте бдительны. Тщательно проверяйте документы, чтобы уже после покупки не открылись неприятные обстоятельства - типа жилье находится в налоговом залоге. Наиболее «безопасные» квартиры с юридической точки зрения те, которые куплены с помощью банка, ведь банкиры очень тщательно проверяют недвижимость на предмет всяческих юридических подвохов.