Цена «квадрата»: украинские реалии

19 апреля 2012

Многие неоднократно задумывались над тем, почему квартира на окраине украинской столицы сопоставима по цене с меблированными апартаментами с видом на море, например, в Египте? Или почему ободранная «хрущевка» в центре Киева дороже виллы в Болгарии?

В прессе то и дело появляется сравнительная ирония о том, насколько недоступно жилье среднестатистическому украинцу. Правда, украинцы не самые несчастные. Скажем, в Сингапуре или Китае жилье куда недоступней украинского. Конечно, равняться на худших, убогое дело, поэтому следует обратить свои взоры в сторону лучших мира сего.

Рынок украинского жилья считается парадоксальным по двум причинам. Первая – новое жилье продается в разы дороже его себестоимости. Второе - квартиры в новостройках дешевле, чем на вторичном рынке, который зачастую ассоциируется с ветхими, почти разваливающимся домами.

Во втором случае дело имеем исключительно с менталитетом. В большинстве своем современный собственник жилья - это человек из советской эпохи, которому посредством средств массовой информации методично вбивали, что его квартира является несметным богатством. Уверовав в свою уникальность, многие собственники «хрущевок» и «сталиннок», которым сие состояние было выделено бесплатно в незапамятные советские времена, выставляют заоблачные цены. А всех, кто не в состоянии купить загаженную гостинку с кухней размером в два холодильника по цене маленького острова, считают ущербными и нищими.

Именно эти стереотипные люди в основном и тормозят рынок, не давая ему прийти в соответствие с реальными возможностями покупателей.

В цивилизованных европейских странах есть очень простой способ выяснить какова реальная стоимость квартиры, безо всяких сложных логарифмических расчетов. Берется цена аренды умножается на сто ... и «Вуаля» - цена определена.

Если в среднем областном центре квартира сдается за 1300-1400 гривен, то стоимость ее должна быть 130-140 000 гривен. Но вот с арендой у нас тоже беда, то есть перекосы. По мировым стандартам развитых стран нет логики в том, чтобы аренда жилья была на уровне месячного дохода.

Вот, к примеру, как обстоят дела с соотношением аренды и зарплаты в некоторых городах.

ГородЗарплата (грн.)Стоимость аренды (грн.)Период на какой можно арендовать за среднемесячную зарплату (мес.)
Киев4 2003 5001,2
Москва11 5006 5001,8
Минск2 7001 3502
Астана7 3004 3001,7
Баку3 5003 5001
Бишкек1 9501 8501,05
Ашхабад1 8001 0001,8
Кишинев2 7502 5001,1
Лондон40 00012 0003,3
Токио32 00020 0001,6
Вашингтон32 00012 0002,6
Мадрид29 0008 5003,4
Варшава15 0004 2003,5

Такой незамысловатый показатель, как сравнение аренды жилья и среднемесячного дохода, между прочим, используется крупнейшим в Европе швейцарским банком UBS для анализа покупательной способности населения в разных странах.

Теперь о первой причине. Первичный рынок последние два года, мягко говоря, завис. Застройщики тенденцию видят и цены, конечно, снижают. Но покупатели все равно не идут, поскольку считают, что будет еще дешевле. Вот и выжидают обе стороны – строители ждут, пока лопнет терпение покупателей, а покупатели ждут, когда лопнет терпение строителей.

Что касается самой устоявшейся аксиомы, будто нововозведенное жилье, а особенно в городах - «миллионниках», продается в разы дороже их себестоимости, то сразу же заверяем, что это действительно так! Только вносят в дороговизну свою лепту не только строители, но и чиновники, и даже простые граждане.

Любой экономист строительной компании четко объяснит из каких составляющих формируется цена на квартиру. Первым делом закладываем в цене будущих «квадратов» отвод земельного участка – 4%. Это только официально. Нужно еще учитывать неформальные платежи, то есть взятки на землеотвод.

Взятки – такая устоявшееся норма, что их уже давно воспринимают, как само собой разумеющееся. Правда, есть и другой вариант – без взяток! Но от этого он никак не дешевле. В данном случае местные депутаты просто разделяют землю между собой, а потом продают ее в частном порядке по далеко не демократичным ценам. Итого, отвод земли со всеми сопутствующими платежами тянет до 10% в стоимости нововозведенного жилья. Плюс экологическая служба, фитосанитарная и прочие инспекции тоже здорово «выкручивают руки». Деваться некуда, приходиться и их «благодарить» за правильные и своевременные решения.

Отдельным пунктом идут пожарные службы, которым по всей строгости закона положено 2% квартир (либо столько же в денежном эквиваленте). Далеко не факт, что они доходят пожарникам, но застройщика это уже волнует в последнюю очередь.

Навскидку! Описанное выше безобразие, как минимум, составит 20% в стоимости будущей квартиры.

Следующая статья - платежи местным органам на так называемое развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры - 7%. По логике и по закону это те деньги, которые позволили бы городу подводить к строящимся участкам инженерные сети.

Коммунальные службы далеко не всегда, вернее никогда, не успевают подводить к строящимся домам вод-, газо- и прочие проводы. Застройщику ждать некогда, они и так хронически опаздывают со сроками сдачи дома, а потому приходится своими силами и деньгами решать проблему - подводить к строящимся домам коммуникации, ставить трансформаторные подстанции и прочие работы по коммунальному благоустройству территории.

По правилам, все что сделано для города должно быть компенсировано местной властью, но механизмов нет, да и чиновники никогда подобной инициативы не проявляют. Особенно абсурдно ситуация выглядит в тех городах, где «Горэнерго» и «Горводоканалы» уже давно пребывают в частных руках, но пребывают под бдительным патронатом местных властей. Получается, что они увеличивают свою прибыль за счет строителей.

Вот и идут коммунальные затраты из карманов будущих покупателей жилья, а это целых в лучшем случае 5%, а в худшем и 15% в конечной стоимости жилья.

Отдельно хотелось бы упомянуть о отселении граждан. У нас же как все происходит? Как только просочилась информация, что дом идет под снос, так сразу десятки людей прописывают в одной квартире. Естественно, отселенческий фонд застройщика, а вмести с ним и стоимость будущих квартир возрастает в разы.

В общем, на взятки, «благотворительные взносы» и «благодарности» уходит от 30 до 40% валовых затрат застройщика. Понятно, что все дополнительные налоги и сборы застройщик перекладывает на плечи покупателей квартир, включая их в стоимость квадратного метра. Собственно, стройматериалы и их транспортировка составляет только 30-35%. Ну, и фонд заработной платы «съедает» десятую часть. Остальное прибыль стройкомпании.

Для полноты картины предлагаем взглянут на нижеприведенную таблицу, чтобы понять насколько цены на жилье и зарплаты в украинских реалиях отличаются от таковых в других странах.

ГородЗаработная плата, $Стоимость, м2Сколько жилья можно купить на месячную зарплату, м2
Киев5301 6500,32
Мюнхен3 2003 0001,06
Сингапур2 50011 0000,22
Нью-Йорк5 5003 5001,6
Шеньчжен5003 0000,16
Лондон5 0003 4001,5
София4801 2000,4
Хургада2005000,4
Рига6507000,9

По большому счету, жилье в любой стране является товаром, на который нужно копить не один десяток лет. Многие города и страны решают проблему дороговизны с помощью экономного (доступного) жилья со всяческими там вариациями – помощь государства, молодежное кредитование, долгосрочная аренда ... Украина тоже не первый год пытается внедрить подобные начинания. Ключевое слово здесь «пытается».

Еще год назад нынешний премьер-министр убеждал всех, что со столичными застройщиками существует договоренность о установлении средней цены квадратного метра для Киева на уровне 8000 гривен. Жилплощадь по такой симпатичной цене обещали представить уже в 2012 году. Строители уверяют, что если бы государство на самом деле поддерживало госпрограммы строительства экономжилья, то при разумной рентабельности в размере 10-15%, конечную стоимость можно было бы снизить. Если добиться вступления в силу закона «О регулировании градостроительной деятельности» в нынешней редакции, то можно упразднить львиную долю разрешений и согласований. Благодаря таким нехитрым действиям стоимость квадратного метра можно удешевить до 30-40%. И это никак не отразится на прибыли строителей.

Причем и это не предел. Цену можно и дальше снижать. Застройщики имеют на вооружении проекты строительства типовых зданий экономжилья. К примеру, самыми экономичными являются 4-этажные дома, поскольку можно экономить на лифтах и паркинге. За счет больших металлопластиковых окон (до пола) тоже немало можно экономить. Ведь, получается, что функцию стены берет на себя громадный стеклопакет, а это и дешево, и красиво, и не менее практично. Таких пунктов десятки, а их совокупность существенно удешевляет конечную стоимость. Если быть точным до 3500 - 4000 гривен!

Да-да! Это реально, лишь бы со стороны государства было содействие.

Последние публикации раздела «Статьи»

Цена «квадрата»: украинские реалии  «  Статьи  «  Главная страница  |  Карта сайта